Gayrimenkul geliştirmede finansman modelleri

Bir konut projesinde para, ihtiyaç duyulduğu anda gelmez. Arsa, proje ve ruhsat giderleri satıştan önce, inşaatın en pahalı dönemi çoğu zaman satışın ortasında, tahsilatın son kısmı ise teslimde gelir. Finansman modeli bu açığı kimin, hangi maliyetle ve hangi kontrolü vererek kapatacağının cevabıdır. Bu rehber geliştiricinin, arsa sahibinin ve arazisi olan şirketlerin kullanabileceği başlıca modelleri, yasal sınırlarıyla birlikte karşılaştırır.

Öz kaynak

Öz kaynak en pahalı ama en esnek paradır: faiz ödemez, teminat istemez, karar yetkisini sizde bırakır. Bedeli fırsat maliyetidir; aynı para başka bir projede ya da finansal yatırımda kullanılamaz. Bankalar ve ortaklar da projeye ne kadar öz kaynak koyduğunuza bakar; öz kaynağı düşük bir proje, kredi ve ortaklık masasında daha zayıf başlar. Pratikte öz kaynak arsa, proje, ruhsat ve ilk inşaat dönemi gibi kimsenin finanse etmek istemediği erken aşamaları taşır.

Arsa sahibi modelleri: kat karşılığı ve hasılat paylaşımı

Türkiye'de geliştirme finansmanının en büyük kalemi çoğu zaman arsanın kendisidir ve bu kalem nakit ödenmeden de çözülebilir. Kat karşılığında arsa sahibi, arsa bedelini bağımsız bölüm olarak alır; geliştirici arsa için kredi kullanmaz. Hasılat paylaşımında arsa sahibi satış gelirinden oran alır; arsa bedeli satışlar gerçekleştikçe ödenmiş olur.

Finansman açısından iki modelin bedeli farklıdır. Kat karşılığında arsa sahibine bırakılan daireler satılabilir stoktan düşer ve fiyat disiplini ortak yönetilmezse aynı projede iki ayrı fiyat oluşur. Hasılat paylaşımında arsa sahibi gelir riskine ortak olur, buna karşılık şeffaf hesap ve düzenli rapor ister. Arazisi olan şirketler için satış, ortak geliştirme ve üst hakkı seçeneklerini şirket arazisi rehberinde karşılaştırdık.

Ön satış: alıcının parası ve yasal sınırları

Maketten satış, alıcının ödemesini inşaatın finansmanına çevirir; maliyeti faiz değil, fiyattır. Erken alıcıya verilen indirim bu paranın gerçek bedelidir. Tüketiciye satışta 6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik bu kaynağın kullanımını sınırlar:

• Yapı ruhsatı alınmadan satış sözleşmesi yapılamaz; geçerli bir sözleşme olmadan alıcıdan herhangi bir ad altında ödeme istenemez.
• Konut adedi 30 ve üzerindeki projelerde satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi yöntemlerinden en az biri sağlanır.
• Hakediş sisteminde alıcı ödemeleri bankada satıcı adına açılan hesapta bloke tutulur ve inşaatın ilerleme oranında aktarılır. Bu yöntem seçilirse ön satış parası inşaatın önüne geçemez; nakit tablosu buna göre kurulmalıdır.
• Bağlı kredide kullandırılan kredi tutarı kadar teminat sağlanmış sayılır; aşan kısım ayrıca teminata bağlanır.
• Tüketicinin 14 günlük cayma ve 24 aya kadar dönme hakkı vardır. Tahsil edilen paranın bir kısmının geri dönebileceğini planda öngörün.

Alıcı tarafındaki kredi de ön satışın hızını belirler. BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararına göre konut kredisinde kredi tutarı, konut değerine ve enerji sınıfına göre sınırlanıyor: örneğin 5 milyon TL'ye kadar A-B sınıfı konutta değerin yüzde 90'ı, 20 milyon TL'nin üzerinde aynı sınıfta yüzde 40'ı. Üst segmentte alıcının daha çok öz kaynak getirmesi gerekir. Ayrıca 1 Aralık 2026'dan itibaren taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi zorunlu hâle geliyor; ön satış tahsilatına nasıl uygulanacağını Güvenli Ödeme Sistemi analizimizde açık sorularıyla ele aldık. Ön satış takviminin kendisini ön satış planlaması rehberinde anlattık.

Banka kredisi ve proje finansmanı

İnşaat kredisi genellikle ipotek, alacak temliki, kefalet ve teminat mektubu gibi güvencelerle, inşaatın ilerlemesine göre kademeli kullandırılır. Banka fizibiliteye, ruhsata, öz kaynak oranına, ön satış seviyesine ve müteahhidin geçmişine bakar. Büyük projelerde kredinin geri ödemesi yalnızca projenin nakit akışına bağlanan proje finansmanı yapıları da kullanılır; bu yapılar daha ayrıntılı raporlama ve sözleşme şartı (covenant) getirir.

Bankacılık Kanunu'nun kredi sınırları banka tarafında işler: bir kişiye veya risk grubuna verilecek kredi toplamı bankanın öz kaynaklarının yüzde 25'ini aşamaz ve adi ortaklığa verilen kredi, ortaklara sorumlulukları oranında kullandırılmış sayılır. Geliştiriciye verilen inşaat kredisine özgü ayrı bir BDDK oranı bu rehberin hazırlandığı tarihte tespit edilmedi; koşullar bankanın kredi politikasına göre belirlenir. Kredinin maliyeti yalnızca faiz değildir: komisyonlar, ekspertiz, sigorta ve teminat mektubu bedelleri de toplam maliyete eklenir.

Ortaklık, ortak girişim ve sermaye piyasası araçları

Ortak girişimde bir yatırımcı, inşaat şirketi ya da arazi sahibi şirket öz kaynak koyar ve karşılığında kârdan pay ile karar hakkı alır. Proje şirketi kurmak, mülkiyeti ve borçları diğer işlerden ayırır; adi ortaklık daha hızlıdır ama ortakları müteselsil sorumluluğa açar. Karar yetkisi, ek sermaye çağrısı, çıkış ve anlaşmazlık maddeleri baştan yazılmalıdır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) SPK'ya tabidir. SPK'nın yatırımcı rehberine göre GYO'lar inşaat işini kendileri üstlenemez; başka şirketlerin inşa ettiği projelere finansman sağlayabilir ve hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi yaptıkları arsalarda proje geliştirebilir. Mülkiyet edinilmeyen ortak projelerde GYO'nun sözleşmeden doğan haklarının teminata bağlanması gerekir. SPK'nın gayrimenkul sertifikası düzenlemesi ise belirli şartları sağlayan ihraççıların proje finansmanı için sertifika ihraç etmesine imkân verir; fon bankada özel hesapta toplanır ve büyük kısmı inşaat ilerledikçe serbest bırakılır. Bu yollar ölçek, geçmiş proje ve bağımsız denetim ister; orta ölçekli projeler için ilk seçenek olmaları beklenmez.

Kitle fonlaması gayrimenkulde kullanılabilir mi?

SPK'nın Kitle Fonlaması Tebliği paya ve borçlanmaya dayalı kitle fonlamasını düzenler. Ancak Tebliğ'in 12. maddesine göre platformlar, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların alım satımı ile gayrimenkul projelerinin geliştirilmesine yönelik kitle fonlaması yürütemez. Bu nedenle "kitle fonlamasıyla konut projesi" teklifleriyle karşılaşırsanız, yapının hangi izne dayandığını avukatınıza sorun.

Sermaye maliyeti ve kontrol

Kaynak	Maliyetin biçimi	Kontrol	Ne zaman gelir
Öz kaynak	Fırsat maliyeti	Tamamen sizde	Her an
Kat karşılığı	Bırakılan bağımsız bölümler	Paylaşılan stok ve fiyat	Arsa başta, nakitsiz
Hasılat paylaşımı	Satış gelirinden oran	Raporlama ve onay	Satışlarla birlikte
Ön satış	Erken alıcı indirimi	Tüketici mevzuatı, teminat	Ruhsattan sonra
Banka kredisi	Faiz, komisyon, teminat	Sözleşme şartları	İnşaatla kademeli
Ortak girişim	Kâr payı	Ortak karar	Anlaşmaya göre

Nakit akışı zamanlaması: varsayımsal örnek

Aşağıdaki tablo bir projenin toplam maliyetini 100 birim kabul eden varsayımsal bir dağılımdır; gerçek oranlar projeye göre değişir.

Dönem	Çıkış	Giriş	Açığı kapatan
0–6. ay: proje ve ruhsat	10	0	Öz kaynak; arsa kat karşılığıyla
6–12. ay: kazı ve kaba inşaat	25	15	Ön satış, öz kaynak
12–24. ay: kaba ve ince inşaat	45	30	İnşaat kredisi, hakediş aktarımları
24–30. ay: tamamlama ve iskân	20	25	Satış tahsilatı
Teslim ve sonrası	0	40	Kalan bakiye, banka kredili alıcılar

Tablonun gösterdiği şey, en büyük açığın inşaatın ortasında oluşmasıdır. Ruhsat veya satış birkaç ay kayarsa bu açık büyür; finansman planı en iyimser senaryoya göre değil, gecikmeli senaryoya göre kurulmalıdır. Ruhsat ve iskân takviminin bu tabloyu nasıl etkilediğini ruhsat ve iskân rehberinde anlattık.

Risk matrisi

Risk	Etkilediği kaynak	Azaltma yolu
Ruhsat gecikmesi	Ön satış, kredi kullanımı	Takvimde tampon, eksiksiz dosya
Satış hızının düşmesi	Ön satış, hasılat paylaşımı	Etaplı stok, gerçekçi fiyat listesi
Maliyet artışı	Öz kaynak, kredi	Yedek bütçe, sabit fiyatlı kalemler
Faiz ve kredi koşulu değişimi	Banka kredisi, alıcı kredisi	Kredi bağımlılığını sınırlamak
Cayma ve dönme talepleri	Ön satış	Nakit tablosunda iade payı
Ortaklar arası anlaşmazlık	Ortak girişim, arsa sahibi modelleri	Yazılı karar ve çıkış kuralları

PGS ve PSS nakit akışını nasıl planlar?

Proje Geliştirme Sistemi (PGS), ortaklık ve finans modelini fizibiliteyle birlikte kurar: kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da ortak geliştirme seçeneklerini nakit akışı ve risk dağılımıyla yan yana koyar. Proje Satış Sistemi (PSS) fiyat listesi, etap planı ve ödeme planlarını bu nakit tablosuna göre tasarlar; satış verisi her ay tabloya geri döner. Kabaca bir başlangıç için arsa payı hesabını kullanabilirsiniz.

Projenizin finansman yapısını ve nakit takvimini birlikte değerlendirmek için görüşme talep edin.

Bu rehber 16 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.