Karar aşaması
Arsa analizi ve fizibilite
- İmar durumu, emsal, kısıtlar
- Hukuki ve teknik inceleme
- Bölge ve rakip proje okuması
- Alıcı profili ve satış fiyatı bandı
- Maliyet, gelir, süre: fizibilite
- Ortaklık seçenekleri ve karşılaştırma
2015'TEN BERİ
İstanbulDubaiMiami
Proje Geliştirme Sistemi
Arsanızın potansiyelini doğru projeye dönüştürüyoruz.
Bir arsanın değeri, üzerine kurulacak doğru kararların toplamıdır: ne yapılacak, kime satılacak, hangi fiyata, hangi ortaklıkla. PGS bu kararları tek bir sistemde alır; fizibiliteden konsepte, ruhsattan satışa giden yolu arsa sahibi ve geliştiriciyle birlikte kurar.
Arsanızı konuşalım
Neden biz
Arsanın gerçek değeri, birbirine bağlı doğru kararlarla ortaya çıkar.
Bir arsanın kaderi birbirine bağlı kararlarla çizilir: ne yapılacak, kime satılacak, hangi fiyata, hangi ortaklıkla. PGS bu kararları bir arada ve aynı ölçüyle alır: bu arsa üzerinde hangi proje, hangi alıcıya, hangi fiyata satılır? Geliştirme kararı satış bilgisiyle alınır; çünkü 35 projede o satışı biz yaptık.
Satış bilgisiyle geliştirme. Konsept ve program, 100.000 kişilik yatırımcı datasının ve 35 projenin satış gerçeğiyle kurulur; varsayımla değil.
Tek elden süreç. Fizibilite, konsept, mimar, ruhsat, finans modeli ve satışa devir aynı ekipte; arsa sahibi tek muhatapla konuşur.
Aynı tarafta. Arsa sahibiyle kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı modelinde yan yana dururuz; kazanç projenin satışına bağlıdır.
Satışla kapanır. PGS'nin hedefi satılmış bir projedir: geliştirme Proje Pazarlama (PPS) ve Proje Satış (PSS) sistemlerine devredilerek tamamlanır.
Arsadan projeye
Arsadan projeye giden yol adım adım ilerler.
- 01ArsaTapudaki sınır: her karar bu çizgiyle başlar.
- 02İmarÇekme mesafeleri ve imar durumu, yapılabilecek alanı belirler.
- 03EmsalEmsal, arsa alanını inşaat alanına çevirir.
- 04ProgramTip, metrekare ve kat karması satış datasıyla kurulur.
- 05ProjeSatılabilir proje: fiyat listesi ve stok planıyla satışa hazır.
Sistem nasıl işler
Dört aşama: arsadan projeye, projeden satışa.
Tasarım aşaması
Konsept ve tasarım
- Proje programı: tip, metrekare, karma
- Mimar, tasarımcı ve müşavir seçimi; brief
- Konsept, kimlik ve hikâye
- Satılabilirlik testi: data ve broker görüşü
- Ön maliyet ve bütçe
Uygulama aşaması
Ruhsat ve yapı
- Ruhsat ve izin süreç yönetimi
- Finans modeli ve nakit akışı
- Müteahhit ve tedarik yönetimi
- Arsa sahibine dönemsel rapor
Lansman öncesi
Satışa devir
- Fiyat listesi ve stok planı
- Pazarlama sistemine devir: PPS
- Satış sistemine devir: PSS
- Teslime kadar tek imza
Hizmetler
Sistemin parçaları.
Arsa değerleme ve fizibilite
Arsanın gerçek potansiyeli: imar, bölge, alıcı ve fiyat okumasıyla rakamlara dökülmüş fizibilite. Karar bu sayfayla alınır.
Konsept ve proje programı
Ne yapılacağı: konut, karma, rezidans; tip ve metrekare karması; hedef alıcı. Satış datasıyla test edilmiş program.
Mimar ve tasarım yönetimi
Doğru mimar, net brief, satılabilir tasarım. Tasarım süreci boyunca satış gözüyle kontrol.
Ortaklık ve finans modeli
Kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da ortak geliştirme: arsa sahibi için en doğru model, nakit akışı ve risk dağılımıyla.
Ruhsat ve süreç yönetimi
İzinler, kurumlar, takvim. Arsa sahibinin peşinde koşmadığı, tek elden yürüyen süreç.
Satışa hazırlık
Fiyat listesi, stok planı, lansman takvimi. Proje PPS ve PSS'e hazır teslim edilir; geliştirme satışla tamamlanır.
Nasıl çalışırız
Arsa sahibiyle aynı tarafta duruyoruz.
Arsanın büyüklüğüne ve arsa sahibinin beklentisine göre birlikte kurulan bir çalışma modeli; ortaklıkta kazancımız projenin satışına bağlıdır. Bu yüzden fizibiliteyi gerçekçi rakamlarla yaparız.
Kat karşılığı. Arsa sahibi bağımsız bölüm alır; geliştirme, pazarlama ve satış tek elden yürür.
Hasılat paylaşımı. Satış gelirinden anlaşılan oran; arsa sahibi projenin sonucuna ortak olur.
Fizibilite ve süreç danışmanlığı. Karar vermeden önce yalnızca rapor ve yol haritası isteyen arsa sahibi ve geliştirici için.
Proje Pazarlama Sistemi
Kurumsal arsa sahipleri
Esas işiniz gayrimenkul olmasa da arsanız değer üretebilir.
Holding, sanayi ve ticaret şirketlerinin elindeki arsalar çoğu zaman bilançoda bekler. Kendi gayrimenkul ekibinizi kurmadan; arsanın neye dönüşeceğini, hangi modelle geliştirileceğini ve nasıl satılacağını sizinle birlikte kurarız.
Şirket arazisi nasıl değerlendirilir?
Elinizde arsa değil de bir projede toplu sayıda bağımsız bölüm mü var? Toplu portföyünüz de değer üretebilir: Portföy yönetimi
01
Arsanın en iyi kullanımı
İmar durumu, emsal ve pazar verisiyle arsanın neye dönüşebileceğini ve ne kadar değer üretebileceğini ortaya koyarız.
02
Şirketinize uyan model
Kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da kendi geliştirmeniz: şirketinizin nakit, risk ve zaman hedefine uyan modeli birlikte seçeriz.
03
Yönetime raporlanan süreç
Fizibiliteden satışa her karar gerekçesiyle yazılır; süreç, yönetim kurulunuzun okuyacağı düzenli raporlarla ilerler.
Satış bilgisi 35 projeden gelir.
PGS'nin fizibilite ve konsept kararları, pazarlama ve satışını üstlendiğimiz projelerin gerçek verisine dayanır: hangi tip hangi hızda satıldı, hangi fiyat bandı hangi alıcıyı getirdi.
TOBB Yedi Mavi
Zeytinburnu, İstanbul
Pazarlama · Satış
RAMS Beyond İstanbul
İstanbul
Geliştirme · Pazarlama · Satış
Marinada Residence
Pazarlama · Satış
Maslak Dream
Maslak, İstanbul
Pazarlama · Satış
Projenizde imzamız
Proje sizin; onu ayağa kaldıran sistem bizden.
Geliştirmeden satışa kadar üstlendiğimiz projelerde imza üç sistemi birden yazar. Yalnız geliştirme aşamasında yer aldığımız projelerde tek satır: "Geliştirme: Hakan Bucak | PGS". Kim ne yaptı, projenin altında okunur.
ARSA SAHİBİ · GELİŞTİRİCİPROJE ADI
Geliştirme: Hakan Bucak | PGS
Arsa payı hesabı
Arsanız projeye dönüşürse payınız ne olur?
Kat karşılığı modelde payınıza düşecek satılabilir alanı ve değerini görün. Ön hesaptır; kesin rakamı fizibilite belirler.
Payınıza düşen satılabilir alan
Bu hesapla görüşme talep et
0m²
Sizin payınız%40
Geliştirici payı%60
Projenin toplam satılabilir alanı0 m²
Payınızın değeri, proje tamamlandığında
Hesaplama tarayıcınızda yapılır; girdiğiniz değerler bize gönderilmez. Ön hesaptır, kesin değer değildir. Yol ve yeşil alan terkleri, plan notları, vergiler ve sözleşme koşulları dahil değildir; payın değeri projenin tamamlandığı andaki satış fiyatıyla hesaplanır. Arsanın değeri fizibilite ve değerleme raporuyla belirlenir. Açılıştaki değerler örnektir.
Örnek projeler
Sahadan iki örnek.
5×Arsa değerindeki artış
Bir eğitim kampüsü projesi
Önce kiracı, sonra proje.
Arsayı aldıktan sonra ilk işimiz projeyi çizmek olmadı: önce uluslararası bir British School ile kiralama anlaşması yaptık, ardından projeyi okulun standartlarında geliştirdik. Kullanımı ve kiracısı belli bir proje, arsanın değerini beş katına çıkardı.
- Arsa
- Kiracı: British School
- Okul standartlarında proje
- Değer: 5×
Mars 19 · Metras · Avcılar, İstanbul
Geliştirmeden satışa, üç sistem birlikte.
Projenin geliştirmesini, pazarlamasını ve satışını aynı ekip yürüttü; arsadan satışın sonuna kadar tek muhatap olduk.
- Geliştirme
- Pazarlama
- Satış
Arsanızı konuşalım
Arsanızın üzerinde ne yapılmalı, kime satılmalı?
Kısa bir görüşmede arsanın konumunu, imar durumunu ve beklentinizi dinleriz; ön fizibilite ve çalışma seçenekleriyle geri döneriz.