决策阶段
土地分析与可行性研究
- 规划条件、容积率与限制条件
- 法律与技术尽职调查
- 区域与竞品分析
- 买家画像与售价区间
- 成本、收入、周期：可行性研究
- 合作方案比较
2015年至今
伊斯坦布尔迪拜迈阿密
项目开发体系
我们把土地的潜力转化为对的项目。
一块土地的价值，等于在它之上做出的每个正确决策之和：建什么、卖给谁、卖什么价、和谁合作。PGS 在同一个体系内做出这些决策，与土地所有者和开发商一起，规划从可行性研究到概念、从报建审批到销售的完整路径。
谈谈您的土地
为什么选择我们
土地的真正价值，源于一系列环环相扣的正确决策。
一块土地的未来，取决于一系列相互关联的决策：建什么、卖给谁、卖什么价、与谁合作。PGS把这些决策放在一起，按同一标准来做：这块地上的哪个项目，以什么价格卖给哪类买家？开发决策以销售经验为依据，因为这35个项目的销售正是我们完成的。
以销售指导开发。概念与产品规划建立在100,000人的投资者数据库和35个项目的真实销售记录之上，而不是假设。
一个团队，从头到尾。可行性研究、概念、建筑师、报建审批、财务模型和移交销售，全部由同一团队负责。土地所有者只需对接一个窗口。
站在同一边。无论是以地换房（kat karşılığı）还是收益分成模式，我们都与土地所有者并肩而立。我们的回报取决于项目能否卖出去。
以销售收尾。PGS的目标是一个已售出的项目：开发在移交给项目营销体系（PPS）和项目销售体系（PSS）后完成。
从土地到项目
从土地到项目，步步推进。
- 01土地地契上的边界。每个决策都从这条线开始。
- 02规划退界与规划条件，决定可建范围。
- 03容积率容积率把土地面积转化为建筑面积。
- 04产品规划户型、面积与楼层配比，依据销售数据确定。
- 05项目可售项目：价格表和库存计划齐备，随时可以开盘。
体系如何运作
四个阶段：从土地到项目，从项目到销售。
设计阶段
概念与设计
- 产品规划：户型、面积、配比
- 遴选建筑师、设计师和顾问，编写设计任务书
- 概念、形象与故事
- 可售性检验：数据与经纪人反馈
- 初步成本与预算
实施阶段
报建与施工
- 报建审批流程管理
- 财务模型与现金流
- 承包商与采购管理
- 向土地所有者定期汇报
开盘前
移交销售
- 价格表与库存计划
- 移交营销体系：PPS
- 移交销售体系：PSS
- 直至交付，同一署名
服务
体系，逐一拆解。
土地估值与可行性研究
用数字呈现土地的真实潜力：一份建立在规划、区位、买家和价格分析之上的可行性研究。决策就在这份报告上做出。
概念与产品规划
建什么：住宅、综合体还是公寓楼；户型与面积配比；目标买家。一份经过销售数据检验的产品规划。
建筑师与设计管理
对的建筑师，清晰的设计任务书，好卖的设计。整个设计过程都以销售视角把关。
合作与财务模型
以地换房、收益分成或联合开发：为土地所有者选出最合适的模式，并厘清现金流与风险分配。
报建与流程管理
审批、主管部门、时间表。全程由一个团队推进，土地所有者无需四处奔波。
销售准备
价格表、库存计划、开盘时间表。项目以随时可开盘的状态移交给 PPS 和 PSS。开发，以销售收官。
我们的工作方式
我们与土地所有者站在同一边。
根据土地规模和土地所有者的期望共同制定的合作模式。在合作中，我们的收益取决于项目的销售。因此，我们用切合实际的数字做可行性研究。
以地换房（kat karşılığı）。土地所有者分得项目中的单元，开发、营销与销售由同一团队负责。
收益分成。按约定比例分享销售收入，土地所有者与项目成果共进退。
可行性研究与流程咨询。适合在决策前只需要一份报告和一张路线图的土地所有者和开发商。
项目营销体系
企业土地所有者
即便房地产不是您的主业，您的土地也能创造价值。
控股集团、制造企业和贸易公司持有的土地，往往只是静静躺在资产负债表上。您无需组建自己的房地产团队，我们与您一起规划：这块土地该变成什么，以什么模式开发，又该如何销售。
您手中的不是土地，而是同一项目中的大量单元？您的资产组合同样可以创造价值：资产组合管理
01
土地的最高最佳用途
我们依据规划条件、容积率和市场数据，展示土地可以变成什么，又能创造多少价值。
02
适合贵公司的模式
以地换房、收益分成或自主开发：我们与您一起选出契合贵公司现金、风险与时间目标的模式。
03
定期向管理层汇报
从可行性研究到销售，每项决策都有书面依据。整个流程伴随董事会可直接阅读的定期报告推进。
我们的销售经验来自35个项目。
PGS 的可行性研究与概念决策，建立在我们亲自营销和销售过的项目的真实数据之上：哪种户型卖得多快，哪个价格区间吸引了哪类买家。
TOBB Yedi Mavi
伊斯坦布尔 Zeytinburnu
营销 · 销售
RAMS Beyond İstanbul
伊斯坦布尔
开发 · 营销 · 销售
Marinada Residence
营销 · 销售
Maslak Dream
伊斯坦布尔 Maslak
营销 · 销售
您的项目，我们的署名
项目属于您，让它落地的体系由我们提供。
在我们从开发一路做到销售的项目上，署名会列出全部三大体系。如果我们只负责开发，署名只有一行：“开发：Hakan Bucak | PGS”。谁做了什么，在项目下方一目了然。
土地所有者 · 开发商项目名称
开发：Hakan Bucak | PGS
土地份额测算
如果您的土地开发成项目，您能分到多少？
看看在以地换房模式下，您能分得多少可售面积，价值几何。这是初步测算，最终数字以可行性研究为准。
计算在您的浏览器中完成，您输入的数值不会发送给我们。此为初步测算，并非最终数值，未计入道路及绿地退让、规划附注、税费和合同条款。份额价值按项目建成时的售价计算。土地价值以可行性研究和估值报告为准。初始数值仅为示例。
项目案例
两个实战案例。
5×土地增值
一个教育园区项目
先定租户，再做项目。
买下土地后，我们做的第一件事并不是画图纸，而是先与一所国际 British School 签下租约，再按照学校的标准开发项目。用途明确、租户到位的项目，让土地价值提升到原来的五倍。
- 土地
- 租户：British School
- 按学校标准建设
- 价值：5×
Mars 19 · Metras · 伊斯坦布尔 Avcılar
从开发到销售，三大体系协同运作。
项目的开发、营销与销售由同一团队负责。从土地到最后一笔成交，我们始终是唯一的对接窗口。
- 开发
- 营销
- 销售
谈谈您的土地
您的土地上应建什么？应卖给谁？
通过一次简短的会谈，我们了解土地的位置、规划条件和您的期望，随后带着初步可行性分析和合作方案与您联系。