İmar durumu nasıl okunur? Emsal, TAKS, KAKS ve gabari
İmar durumu belgesindeki emsal, TAKS, KAKS, Hmax ve çekme mesafelerinin yönetmelikteki karşılıkları, belgenin alınması, örnek bir parsel hesabı ve sık yapılan hatalar.
Bir arsanın değerini konuşmadan önce, üzerine ne kadar ve nasıl bir yapı yapılabileceğini bilmek gerekir. Bu bilginin resmî kaynağı imar durumu belgesidir. Belgede emsal, TAKS, KAKS, kat adedi, bina yüksekliği ve çekme mesafeleri gibi kısaltmalar ve sayılar yer alır. Bu rehber, bu terimlerin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki karşılıklarını, belgenin nereden alındığını ve örnek bir parselin nasıl okunduğunu anlatır.
İmar durumu belgesi nedir, nereden alınır?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği imar durum belgesini, bir parselin Kanun, uygulama imar planı, plan notları ve yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, parseli sınır ve boyutlarıyla gösteren belge olarak tanımlar (madde 4). Yönetmeliğin 55. maddesine göre yapı sahibi veya vekili, aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneğiyle yapı ruhsatı vermeye yetkili idareye, çoğu durumda ilgili belediyeye başvurur. İdare imar durum belgesini, başvuru tarihinden itibaren en geç iki iş günü içinde verir.
Ön bilgi için iki çevrimiçi yol vardır. Birçok belediye, e-Devlet Kapısı üzerinden "İmar Durum Bilgisi Sorgulama" hizmeti sunar; adres ya da ada/parsel numarasıyla sorgulanır ve sonuçta plan notları da görüntülenebilir. Ancak bu hizmet her belediyede yoktur ve gösterilen bilgi, resmî belgenin yerini tutmaz. Ada ve parsel numaranızı bilmiyorsanız Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu uygulamasından öğrenebilirsiniz.
Belgede neler yazar?
- Plan fonksiyonu. Konut, ticaret, konut + ticaret (karma), sanayi, turizm, sosyal donatı gibi kullanım kararı.
- Yapı nizamı. Ayrık, bitişik veya blok nizam.
- Yapılaşma koşulları. TAKS, KAKS (emsal), kat adedi veya bina yüksekliği (çoğu zaman "Hmax" olarak).
- Yapı yaklaşma mesafeleri. Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri.
- Yol ve kot bilgisi. Cephe aldığı yolun genişliği, yol kotu; varsa parselden yola veya kamusal alana ayrılacak kısım.
- Plan notları. Plana özgü ek kurallar: asgari parsel büyüklüğü, otopark, kademelenme, tevhit şartı, özel izinler.
Temel kavramlar: emsal, TAKS, KAKS
KAKS (Emsal): Yönetmelik, katlar alanı katsayısını "yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı" olarak tanımlar (madde 4). Emsal 1,50 ise, parsel alanının 1,5 katı kadar emsale esas inşaat alanı yapılabilir.
TAKS: Taban alanı katsayısı, binanın parselde kapladığı taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı, bahçedeki eklenti ve müştemilat dahil, yapının zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümüdür. TAKS 0,30 ise bina parselin en fazla yüzde 30'unu kaplayabilir.
Net parsel: Taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır (madde 5, fıkra 5). Yani tapudaki alan değil, yol veya diğer kamusal kullanımlar için ayrılan kısımlar düştükten sonra kalan parsel esas alınır.
Planda açıkça belirlenmemişse, ayrık veya blok nizam olan yerlerde TAKS yüzde 40'ı geçemez. KAKS verilmeyen parsellerde, yapı yaklaşma mesafelerine göre bulunan taban alanı ile kat adedinin çarpımıyla bulunan değer içinde kalınır (madde 5, fıkra 6; 1 Temmuz 2026'da değişik).
Gabari, Hmax ve kat adedi
Yönetmelik bina yüksekliğini, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine (son kat tavan döşemesinin üst kotuna) kadar olan, plan veya yönetmelikte öngörülen yükseklik olarak tanımlar. Plan paftalarında ve notlarında bu azami yükseklik genellikle "Hmax" kısaltmasıyla yazılır. "Gabari" ise yönetmelikte tanımlı bir terim değildir; uygulamada binanın çıkabileceği azami yükseklik veya kat adedi anlamında kullanılır.
İki kural önemlidir. Planda veya yönetmelikte gösterilen kat adedi ya da bina yüksekliği aşılamaz ve kat yükseklikleri azaltılarak kat adedi artırılamaz (madde 5, fıkra 11). Planda daha fazlası belirlenmemişse kat yüksekliği, döşemeden döşemeye, konut bölgelerinde en fazla 3,60 metredir; bodrum hariç üç katı geçmeyen konut binalarında 4,00 metredir (madde 28).
Çekme mesafeleri
Planda aksine bir hüküm yoksa yönetmeliğin 23. maddesi şu asgari bahçe mesafelerini öngörür:
- Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçeler: en az 5,00 metre.
- Yan bahçe: en az 3,00 metre.
- Arka bahçe: en az 3,00 metre.
- Dörtten fazla katlı binalarda, dört katın üzerindeki her kat için yan ve arka bahçe mesafeleri 0,50 metre artar.
Çekme mesafeleri, özellikle dar ve derin parsellerde, TAKS'ın izin verdiği taban alanının fiilen kullanılamamasına yol açabilir. Bu yüzden iki hesabı birlikte yapmak gerekir: TAKS'a göre taban alanı ve çekme mesafelerinden sonra kalan yapılaşma alanı. Hangisi küçükse o bağlayıcıdır.
Terk ve net parsel
İmar planı bir parselin bir kısmını yol, park veya başka bir kamusal kullanıma ayırmışsa, o kısım yapılaşma hesabına girmez. Parselasyon (İmar Kanunu 18. madde uygulaması) yapılan alanlarda ise belediye, kamusal alanlar için "düzenleme ortaklık payı" keser; bu pay, düzenlemeye giren arazinin düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde 45'ini geçemez. Tapudaki metrekareyle hesap yapmadan önce, parselin uygulama görüp görmediğini ve net alanını öğrenin.
Örnek: bir parseli okumak
Aşağıdaki değerler varsayımsaldır ve yalnızca okuma yöntemini göstermek içindir. Tapuda 1.000 m² görünen, 30 metre cepheli bir konut parseli düşünelim. Plan, yol genişlemesi için 100 m² ayırmış; net imar parseli 30 × 30 = 900 m². Belgede ayrık nizam, TAKS 0,30, KAKS 1,50, 5 kat yazıyor.
| Hesap (örnek) | İşlem | Sonuç |
|---|---|---|
| Azami taban alanı | 900 m² × 0,30 | 270 m² |
| Emsale esas inşaat alanı | 900 m² × 1,50 | 1.350 m² |
| Yan ve arka bahçe | 3,00 m + (5 − 4) × 0,50 | 3,50 m |
| Çekmelerden sonra yapılaşma alanı | (30 − 3,5 − 3,5) × (30 − 5 − 3,5) | 23 × 21,5 = 494,5 m² |
| Bağlayıcı taban alanı | 270 m² ile 494,5 m²'nin küçüğü | 270 m² (TAKS) |
| Emsal dışı alanlar için üst sınır | 1.350 m² × %30 | 405 m² |
Bu parselde 270 m² tabanlı, beş katlı ve toplam 1.350 m² emsal alanlı bir bina yapılabilir. Merdiven evi, otopark, sığınak, belirli sınırlar içindeki balkonlar gibi emsal dışı alanlar ise, istisnalar dışında, emsale esas alanın yüzde 30'unu aşamaz (madde 5, fıkra 8 ve madde 22). Satışta kullanılan brüt alan bu yüzden emsal alanından büyük olur; farkın pazarlığa etkisini kat karşılığı nedir rehberinde anlattık.
Sık yapılan hatalar
- Tapu alanıyla hesap yapmak. Emsal net parsel üzerinden uygulanır; terk ve düzenleme ortaklık payı düşülmeden yapılan hesap fazla çıkar.
- Emsal alanını satılabilir alan sanmak. Satılabilir brüt alan, emsal dışı alanlar nedeniyle farklıdır; arsa değerini ve payı bu fark belirler.
- Plan notlarını okumamak. Asgari parsel büyüklüğü, tevhit şartı veya otopark kuralı gibi notlar, kâğıttaki emsali kullanılamaz hâle getirebilir.
- Belediyenin kendi yönetmeliğini atlamak. Bazı büyükşehir ve ilçe belediyelerinin, plana uygun olmak kaydıyla ek kurallar getiren imar yönetmelikleri vardır.
- Eski belgeye güvenmek. Planlar değişebilir, askıda plan değişikliği olabilir. Karar vermeden önce güncel belge alın.
- Çekme mesafelerini hesaba katmamak. Dar parsellerde yaklaşma mesafeleri TAKS'tan daha kısıtlayıcı olabilir.
Sonraki adım: imardan değere
İmar durumu, arsanın ne kadar inşaat kaldırdığını söyler; değerini ise satış fiyatı, maliyet ve süre belirler. Bu hesabın nasıl kurulduğunu arsa değeri nasıl hesaplanır rehberinde örnekle anlattık. Kabaca bir pay tablosu için Arsa payı hesabını kullanabilirsiniz.
Proje Geliştirme Sistemi (PGS) kapsamında imar durumunu, plan notlarını ve kısıtları okuyup arsanız için alternatif yerleşim ve ürün senaryoları çıkarır, her birini fizibiliteyle karşılaştırırız. İmar belgenizle birlikte görüşme talep edin; ilk değerlendirmeyle size dönelim.
Bu rehber 16 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.
