Kat karşılığı sözleşmesinde arsa sahibini koruyan maddeler

Kat karşılığında arsa sahibinin elindeki en önemli güvence sözleşmedir. Arsa payınızı devretmeyi üstlendiğiniz anda, binanın zamanında, söz verilen nitelikte ve size ait dairelerle teslim edileceğinin güvencesi büyük ölçüde bu metne bağlıdır. Bu rehber, kat karşılığı rehberimizde kısaca saydığımız başlıkları bir kontrol listesine çeviriyor: her madde için ne yazılmalı ve neden önemli.

Önce şekil: noter ve tapuya şerh

Kat karşılığı sözleşmesi arsa payının devri vaadini içerdiği için resmî şekle tabidir: Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmeleri resmî şekil şartına bağlar. Uygulamada bu sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılır. Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi ise sözleşmeden doğan hakların tapu kütüğüne şerh verilebileceğini düzenler.

Neden önemli: Şekle uymayan bir sözleşme geçersizlik tartışmasına açıktır. Şerh, sözleşmeyi sonradan aynı taşınmazda hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir kılar.

Ne alacağınızı yazın

1. Bağımsız bölüm listesi

Size kalacak her bağımsız bölüm; blok, kat, cephe, kapı numarası, net ve brüt metrekare ile tek tek yazılmalı ve onaylı projeye ekli bir tabloyla eşleştirilmelidir. Yalnız oran yazılacaksa, oranın emsal alanı mı satılabilir alan mı üzerinden hesaplanacağı açıkça belirtilmelidir.

Neden önemli: "Yüzde 45" gibi bir oran, hangi dairenin kime düşeceğini söylemez. Liste olmadan, kat ve cephe tartışması teslim gününe kalır.

2. Teknik şartname

Malzeme, yalıtım, doğrama, asansör, mutfak ve banyo donanımı, ortak alanlar ve peyzaj marka, model veya standart düzeyinde tarif edilmelidir. "Birinci sınıf malzeme" gibi yoruma açık ifadeler yerine ölçülebilir tanımlar kullanılmalı, şartname sözleşmenin eki yapılmalıdır.

Neden önemli: Teslimde ayıp tartışmasının ölçüsü şartnamedir. Tarif ne kadar somutsa, eksik ya da farklı yapılan işi göstermek o kadar kolaydır.

Güvenceler: teminat ve kademeli devir

3. Kademeli tapu devri

Müteahhide düşecek arsa payının tamamı baştan değil, inşaatın ilerlemesine bağlı aşamalarla devredilir; örneğin ruhsat, kaba inşaat, ince işler ve yapı kullanma izni gibi eşiklerde. Her aşamanın nasıl tespit edileceği (yapı denetim raporu, bağımsız teknik rapor) de yazılmalıdır.

Neden önemli: Tapunun tamamı inşaat başlamadan devredilirse, iş durduğunda elinizde yalnızca sözleşmeye dayalı bir alacak kalır. Kademeli devir, riskinizi inşaatın gerçek ilerlemesiyle sınırlar.

4. Banka teminat mektubu

Tutarı, süresi, hangi durumlarda nakde çevrileceği ve iş ilerledikçe nasıl azaltılacağı belirlenmiş bir banka teminat mektubu istenebilir. Mektubun süresinin teslim tarihini ve olası gecikmeleri kapsaması gerekir.

Neden önemli: Teminat, müteahhidin işi bitirememesi hâlinde işi tamamlatmak için kullanılabilecek hazır bir kaynaktır. Süresi dolmuş bir mektup ise güvence değildir.

Süre ve gecikme

5. Takvim

Ruhsat başvurusu, inşaata başlama, kaba inşaatın bitişi, teslim ve yapı kullanma izni için ayrı tarihler yazılmalıdır. Hangi durumların süreyi uzatacağı (resmî işlemlerdeki gecikmeler, mücbir sebep) kapalı bir listeyle tanımlanmalıdır.

Neden önemli: Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşmeye aykırı biçimde gecikmesi hâlinde iş sahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanır. Bu hakkı kullanabilmek için ara tarihlerin yazılı olması işinizi kolaylaştırır.

6. Gecikme cezası

Teslim gecikirse her ay ya da her gün için ödenecek tutar, hesaplama yöntemi ve ödeme zamanı yazılmalıdır. Uygulamada tutar çoğu zaman her bağımsız bölüm için emsal kira bedeline bağlanır.

Neden önemli: Türk Borçlar Kanunu'nun 179. maddesine göre ceza, borcun zamanında ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa, alacaklı hakkından açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir. Bu yüzden geç teslim edilen daireyi teslim alırken ceza hakkınızı saklı tuttuğunuzu yazılı olarak belirtin. 182. maddeye göre hâkim aşırı gördüğü cezayı indirir; tutarı makul belirlemek de sizin çıkarınızadır.

Teslim, iskân ve ayıp

7. İskân sorumluluğu

Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması, bunun için gereken masraf ve işlemler ile son tarih açıkça müteahhide yüklenmelidir. Teslimin iskânla birlikte mi yoksa ondan önce mi yapılacağı da yazılmalıdır.

Neden önemli: İskânı alınmamış bir binada abonelik, kredi ve satış işlemlerinde güçlük çıkabilir. Bu belge olmadan teslim edilen daire, fiilen tamamlanmamış bir iştir.

8. Ayıp ve garanti

Teslim tutanağının nasıl düzenleneceği, ayıpların hangi sürede bildirileceği ve hangi sürede giderileceği yazılmalıdır.

Neden önemli: Türk Borçlar Kanunu'nun 474. maddesi teslimden sonra eserin gözden geçirilip ayıpların uygun sürede bildirilmesini ister; 477. maddeye göre bildirim ihmal edilirse eser kabul edilmiş sayılabilir. Taşınmaz yapılarda ayıptan doğan davalar 478. madde uyarınca teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.

Değişiklik ve devir

9. Proje ve imar değişikliği

İmar planı, emsal veya onaylı proje değişirse paylaşımın nasıl güncelleneceği önceden bir formüle bağlanmalıdır. Müteahhidin arsa sahibinin yazılı onayı olmadan proje tadilatı yapamayacağı da yazılmalıdır.

Neden önemli: İnşaat alanı arttığında artışın kime ait olacağı, azaldığında kaybın nasıl paylaşılacağı yazılı değilse, değişiklik doğrudan bir uyuşmazlığa dönüşür.

10. Devir yasağı

Müteahhidin sözleşmeyi veya sözleşmeden doğan haklarını arsa sahibinin yazılı izni olmadan üçüncü kişilere devredemeyeceği yazılmalıdır.

Neden önemli: Türk Borçlar Kanunu'nun 205. maddesine göre sözleşmenin devri, sözleşmede kalan tarafın iznine dayanır. Alacağın devri ise 183. madde gereği sözleşmeyle yasaklanabilir. Müteahhidi siz seçtiniz; işi başka birinin yürütmesini istemeyebilirsiniz.

11. Fesih ve tasfiye

Hangi durumlarda sözleşmenin feshedilebileceği (işe başlamama, uzun süre durma, iflas, teminatın yenilenmemesi), fesih bildiriminin nasıl yapılacağı ve fesihten sonra yapılmış kısmın nasıl tespit edileceği yazılmalıdır. Devredilmiş tapuların iadesi, şerhin terkini ve müteahhidin daire sattığı üçüncü kişilerin durumu da tasfiye maddesinde düzenlenmelidir.

Neden önemli: İş yarıda kaldığında en uzun tartışma, kimin ne aldığı ve neyi geri vereceğidir. Tasfiye kuralı önceden yazılırsa, yeni bir müteahhitle devam etmek kolaylaşır.

12. Yetkili mahkeme ve tahkim

Sözleşmeye bir yetki veya tahkim maddesi eklenmeden önce geçerli olup olmayacağı değerlendirilmelidir.

Neden önemli: Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 17. maddesine göre yetki sözleşmesi yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir; arsa sahibi gerçek kişiyse bu madde işlemeyebilir. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda 12. madde gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. 408. madde de taşınmazlar üzerindeki ayni haklardan doğan uyuşmazlıkları tahkime elverişli saymaz. Kopyalanmış bir tahkim maddesi bu yüzden beklediğiniz sonucu vermeyebilir.

13. Vergi, harç ve giderler

Tapu harçları, noter ücretleri, damga vergisi, KDV, ruhsat ve iskân giderleri, abonelik bedelleri ve kat irtifakı masraflarının hangi tarafa ait olduğu tek tek yazılmalıdır.

Neden önemli: KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre arsa karşılığı inşaatta iki ayrı teslim vardır ve arsa sahibinin vergisel durumu, arsayı arızi olarak mı yoksa ticari bir faaliyet içinde mi verdiğine göre değişir. Gelir veya kurumlar vergisi yönünden de sonuçlar doğabilir; tutarlar küçük değildir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde ayrıca bazı harç ve vergi istisnaları uygulanır; ayrıntılar için kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.

Kısa kontrol tablosu

Madde	Sorulacak soru
Bağımsız bölüm listesi	Hangi daireler benim, numarasıyla yazılı mı?
Kademeli devir ve teminat	İş durursa elimde ne kalır?
Takvim ve gecikme cezası	Ara tarihler ve ceza hesabı yazılı mı?
İskân	Kim, ne zamana kadar, kimin masrafıyla alacak?
Proje değişikliği	Alan değişirse pay nasıl güncellenir?
Devir yasağı	Müteahhit işi başkasına verebilir mi?
Fesih ve tasfiye	Sözleşme biterse tapular ve yapılan iş ne olur?
Vergiler	Hangi vergi ve harcı kim ödüyor?

Sözleşmeden önce rakamlar

İyi bir sözleşme, iyi kurulmuş bir pazarlığın sonucudur. Proje Geliştirme Sistemi (PGS) ile önce arsanızın kaldıracağı inşaat alanını, bölgedeki satış fiyatlarını ve maliyeti içeren bir fizibilite kurar, teklifleri bu rakamlarla karşılaştırırız. Kabaca bir başlangıç için arsa payı hesabını kullanabilirsiniz. Hasılat paylaşımı gibi alternatif modelleri de hasılat paylaşımı rehberimizde anlattık. Arsanızı ve aldığınız teklifleri konuşmak için görüşme talep edin; sözleşme aşamasında avukatınızla birlikte çalışmaya hazırız.

Bu rehber 16 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.