Kentsel dönüşüm 2026: arsa sahibi süreci nasıl yönetir?

Binanız eski, komşularınızla dönüşümü konuşuyorsunuz ve kapınızı çalan müteahhitlerin teklifleri birbirine benzemiyor. Kentsel dönüşüm, sıradan bir kat karşılığı anlaşmasından farklı kurallarla işler: riskli yapı tespiti, itiraz süresi, çoğunluk kararı, kira yardımı ve devlet destekleri sürecin parçasıdır. Bu rehber, arsa sahibi olarak bu adımları hangi sırayla ve nelere dikkat ederek yönetebileceğinizi anlatır.

Süreç hangi kurallara dayanır?

Binalar bazında yürüyen dönüşümün dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği'dir. Uygulamayı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütür; yetki devri yapılan yerlerde belediyeler de işlem yapar. Kanunda en kapsamlı değişiklik 7471 sayılı Kanun ile Kasım 2023'te yapıldı; Uygulama Yönetmeliği en son 4 Şubat 2026'da değişti. Eski haberlerde ya da broşürlerde okuduğunuz bir kuralın hâlâ geçerli olup olmadığını bu yüzden kontrol etmeniz gerekir.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Süreç, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespiti malikler ya da kanuni temsilcileri, Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırır; masraf maliklere aittir. Malikler yaptırmazsa Başkanlık veya idare tespiti kendisi yapabilir ya da yaptırabilir.

Rapor onaylanınca riskli yapı bilgisi en geç on iş günü içinde tapunun beyanlar hanesine işlenir. Tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Yönetmeliğe göre tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü tüm hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Yani e-Devlet bildirimini görmemiş olmanız, sürelerin işlemeye başlamasını engellemez.

Tespite itiraz edebilir misiniz?

Evet. Kanun on beş günlük bir itiraz süresi öngörür; Uygulama Yönetmeliği bu sürenin muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren işlediğini belirtir. İtiraz, binanın bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye dilekçeyle yapılır ve üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık ya da Başkanlık personelinden oluşan yedi kişilik teknik heyetlerce incelenir. Süresi içinde yapılmayan ya da malik veya kanuni temsilcisi dışındakilerin yaptığı itirazlar işleme alınmaz.

İtiraz reddedilir ya da hiç itiraz edilmezse tespit kesinleşir. Bundan sonra maliklere binayı yıktırmaları için doksan günü aşmayan bir süre verilir; süre içinde yıktırılmazsa yıkım idari makamlarca yapılır. Tespitin kesinleşmesi, pazarlık takviminin de fiilen başlaması demektir.

Karar için kaç malik gerekir?

Bütün maliklerle anlaşma sağlanamazsa, riskli yapının bulunduğu parselde ne yapılacağına hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu karar verir. Bu oran 7471 sayılı Kanun'dan önce üçte ikiydi; 9 Kasım 2023'ten bu yana salt çoğunluk yeterlidir. Hâlâ "üçte iki gerekir" diyen kaynaklar güncel değildir. "Hisseleri oranında" ifadesi önemlidir: çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre hesaplanır.

Toplantının yeri ve zamanı maliklere, bina henüz yıkılmadıysa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün ilan ya da noter aracılığıyla bildirilir; elektronik tebligat adresi olanlara e-tebligat yapılır. Karara katılmayan maliklere teklif ve anlaşma şartları bildirilir. On beş gün içinde kabul etmezlerse payları, Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılır. Riskli yapılarda alıcı, anlaşmaya uymayı kabul etmek şartıyla üçüncü bir kişi de olabilir. Pay satılamazsa Başkanlık, idare veya TOKİ rayiç bedelle satın alabilir. Arsa sahibi olarak bu mekanizmayı bilmek, hem çoğunlukta hem azınlıkta kaldığınız durumda pozisyonunuzu doğru değerlendirmenizi sağlar.

Kira yardımı, harç ve vergi istisnaları

Anlaşmayla tahliye edilen riskli yapı maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda yardım süresi 18 aydır; aylık tutarı Başkanlık belirler. Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine de, tutarı farklı olmak üzere, tek seferlik yardım öngörülmüştür.

Kanunun 7. maddesi, dönüşüm işlemlerinde noter ve tapu harçlarını, belediye harç ve ücretlerini, damga vergisini ve bazı diğer vergi ve harçları istisna tutar. Riskli yapı parsellerinde mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyeler harç ve ücret almaz. Bu istisnaların kapsamı ve şartları sizin durumunuza göre değişebileceği için mali müşavirinizle teyit edin.

"Yarısı Bizden" kampanyası ve tarihler

Bakanlığın İstanbul'un 39 ilçesinde yürüttüğü kampanyada bina bazlı dönüşümde konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği verilir. İş yerlerinde hibe ve kredi 437.500'er TL, taşınma desteği 125 bin TL'dir. Hibe hak sahipleri adına yükleniciye, inşaatın ilerlemesine göre dört dilimde ödenir: iş başlangıcında %30, taşıyıcı sistem bitiminde %30, sıva aşamasında %30, yapı kullanma izin belgesi alındığında %10. Destek için yeni yapının (otopark ve sığınak hariç) eski yapının 1,5 katını aşmaması gibi proje şartları vardır.

Tarihler konusunda dikkatli olun:

• Şubat 2026: Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle, 31 Aralık 2026'ya kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar kampanya kapsamına alındı (Bakanlık duyurusu, 27 Şubat 2026).
• Eylül 2026: Cumhurbaşkanı 7 Eylül'de, Bakan Murat Kurum 8 Eylül'de kampanyanın 31 Aralık 2027'ye uzatıldığını açıkladı.

16 Ekim 2026 itibarıyla uzatmayı düzenleyen Resmî Gazete metnini göremedik; bu nedenle "riskli yapı onayı için son gün" şartının da 2027'ye kayıp kaymadığı resmî metinle netleşecek. En temkinli yol, riskli yapı tespitinizi 31 Aralık 2026'dan önce tamamlatmak ve destek şartlarını başvuru öncesinde Bakanlıktan teyit etmektir.

Müteahhit ve sözleşme nasıl seçilir?

Dönüşümde müteahhitle yapılan anlaşma çoğunlukla bir kat karşılığı sözleşmesidir; şekil şartı, tapuya şerh ve bağımsız bölüm listesi gibi temel kurallar burada da geçerlidir. Bunlara ek olarak 6306 kapsamında arsa sahibini koruyan bazı mekanizmalar vardır:

• Teminat. Riskli yapı parsellerinde işi üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı kadar teminatı idareye vermek zorundadır (bina tamamlama sigortası yaptırılırsa bu şart aranmaz). Teminat iş tamamlanıp yapı kullanma izni alınınca iade edilir; iş tamamlanmazsa paraya çevrilip işi bitirecek tarafa aktarılır.
• Kademeli satış. Müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümleri ancak idarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının %10 altında kalan oranda satabilir. Daha fazlası için tüm maliklerin muvafakati gerekir.
• Fesih. Anlaşma ya da çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamışsa veya inşaat en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshini talep edebilir.

Teklifleri karşılaştırırken yalnızca size kalacak metrekareye bakmayın. Müteahhidin yetki belgesini ve sınıfını, daha önce teslim ettiği binaları, finansman planını ve teklifin hangi imar varsayımına dayandığını sorun. Sözleşmede bulunması gereken maddeleri arsa sahibini koruyan sözleşme maddeleri rehberimizde tek tek ele aldık.

Sık karşılaşılan riskler

1. Süreyi kaçırmak. İtiraz ve kabul süreleri on beş gündür ve ilanla işlemeye başlar. Muhtarlık ilanlarını ve e-Devlet bildirimlerini takip edin.
2. Varsayıma dayalı teklif. Plan notları, yol terkleri veya otopark zorunluluğu inşaat alanını teklifteki rakamın altına düşürebilir. Teklifin dayandığı imar durumunu belgeyle isteyin.
3. Takvimin uzaması. Ruhsat, kat irtifakı ve hak sahipliği işlemleri zaman alır; kira yardımının süresi sınırlıdır. Sözleşmede teslim tarihi ve gecikme cezası açık olmalıdır.
4. Yarım kalan inşaat. Teminat ve kademeli satış kuralları riski azaltır ama ortadan kaldırmaz. Müteahhidin mali gücünü baştan inceleyin.

Proje Geliştirme Sistemi (PGS) nasıl yardımcı olur?

PGS, arsa sahibiyle aynı tarafta çalışır. Parselinizin imar durumunu ve dönüşüm sonrası çıkabilecek satılabilir alanı hesaplar, bölgedeki satış fiyatlarıyla bir fizibilite kurar ve gelen teklifleri aynı tabloda karşılaştırırız. 2015'ten bu yana 35 projede 5.000'i aşkın konut satışından gelen veri, hangi ürünün hangi fiyata satıldığını gösterir. Kabaca bir tablo için arsa payı hesabını kullanabilir, binanızın durumunu konuşmak için görüşme talep edebilirsiniz.

Bu rehber 16 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.