2026 konut satışları: geliştirici için 5 çıkarım

TÜİK'e göre Eylül 2026'da Türkiye'de 142.390 konut satıldı. Bu, geçen yılın aynı ayına göre %9,3 daha az. Buna karşın ilk el satışlar %3,9 artışla 51.519'a çıktı. Ocak–Eylül döneminde toplam satış 1.092.919 adet oldu ve %7,2 geriledi. Hakan Bucak olarak bu notta TÜİK ve TCMB'nin son verilerini özetliyor, ardından geliştirici açısından beş çıkarımı paylaşıyoruz.

Eylül 2026 ve ilk dokuz ay

TÜİK'in 16 Ekim 2026'da yayımladığı Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Eylül 2026 bülteninin ana tablosu:

Konut satışı	Eylül 2025	Eylül 2026	Değişim	Ocak–Eylül 2025	Ocak–Eylül 2026	Değişim
Toplam	156.918	142.390	−%9,3	1.177.125	1.092.919	−%7,2
İlk el	49.608	51.519	+%3,9	362.242	359.913	−%0,6
İkinci el	107.310	90.871	−%15,3	814.883	733.006	−%10,0
İpotekli	22.264	23.397	+%5,1	170.209	212.210	+%24,7
Diğer	134.654	118.993	−%11,6	1.006.916	880.709	−%12,5

Kaynak: TÜİK, Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Eylül 2026.

Yıl içindeki düşüşün büyük kısmı ikinci el satışlardan geliyor. İlk el satışlar ilk dokuz ayda geçen yılla neredeyse aynı düzeyde kaldı.

İlk el ve ikinci el

Eylülde toplam satışların %36,2'si ilk el, %63,8'i ikinci el oldu. Ocak–Eylül döneminde ilk el payı, TÜİK rakamlarından hesaplandığında %32,9. Bu oran 2025'in aynı döneminde %30,8 idi. Pay artışı ilk el satışlardaki artıştan değil, ikinci el satışlardaki düşüşten kaynaklanıyor.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış seride ilk el satışlar eylülde bir önceki aya göre %5,5 arttı, ikinci el satışlar ise aynı kaldı.

Aylık seyir de bunu destekliyor. Bültendeki grafik verisine göre ilk el satışlar 2026'da ocakta 34.069, mayısta 30.196 ile en düşük düzeydeydi. Hazirandan itibaren 42.000'in üzerine çıktı ve eylülde 51.519'a ulaştı. Aynı dönemde ikinci el satışlar 63.137 ile 90.871 arasında dalgalandı. Geçen yılın aralık ayında ilk el satışların 101.721'e çıktığını da not etmek gerekir. Yıl sonu karşılaştırmalarında bu yüksek baz dikkate alınmalı.

İpotekli ve diğer satışlar

İpotekli satışlar eylülde %5,1 artışla 23.397 oldu ve toplam içindeki payı %16,4'e çıktı. Ocak–Eylül döneminde ipotekli satışlar %24,7 artışla 212.210'a ulaştı. Dönemin toplamı içindeki payı, hesaplandığında %19,4 (2025'in aynı döneminde %14,5). İpotekli olmayan "diğer" satışlar ise ilk dokuz ayda %12,5 azaldı. Kredili alım artıyor, ancak satışların yaklaşık beşte dördü hâlâ kredi dışı yollarla yapılıyor.

İstanbul ve büyük iller

TÜİK'in il tablosuna göre İstanbul'da eylülde 22.212 konut satıldı. Bu, Eylül 2025'teki 26.715 satışa göre %16,9 daha az ve Türkiye geneli düşüşün belirgin biçimde üzerinde. İlk dokuz ayda İstanbul, Türkiye'deki tüm konut satışlarının %18,0'ini oluşturdu.

İstanbul, konut satışı	Ocak–Eylül 2025	Ocak–Eylül 2026	Değişim
Toplam	206.285	196.736	−%4,6
İlk el	53.445	52.391	−%2,0
İpotekli	36.137	44.357	+%22,7

Kaynak: TÜİK veri portalı, Satış Durumuna ve Satış Şekline Göre Satış Sayıları (İl). Dönem toplamları aylık değerlerden, oranlar bu tablodan hesaplanmıştır.

Diğer büyük illerin ilk dokuz aylık tablosu:

İl	Toplam, Ocak–Eylül 2026	Değişim	İlk el payı	İpotekli payı
İstanbul	196.736	−%4,6	%26,6	%22,5
Ankara	95.916	−%6,4	%30,4	%24,5
İzmir	62.464	−%8,2	%29,5	%21,0
Antalya	53.868	−%9,8	%34,1	%15,2
Mersin	36.585	−%11,0	%34,1	%16,9

Kaynak: TÜİK veri portalı, il tablosu. Paylar ve değişim oranları bu tablodan hesaplanmıştır.

İstanbul'da ilk el satışların ilk dokuz aydaki payı %26,6. Bu oran Türkiye ortalamasının (%32,9) altında. İpotekli satışların payı ise %22,5 ile ortalamanın üzerinde. Diğer büyük illerde tablo farklı: Ankara'da ilk el satışlar ilk dokuz ayda %9,7 arttı. Aynı dönemde ilk el satışlar Antalya'da %11,0, Mersin'de %16,1, Bursa'da %20,7 azaldı.

Fiyatlar: TCMB Konut Fiyat Endeksi

TCMB'nin Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi (2023=100) bir önceki aya göre %1,2 artarak 239,4 oldu. Endeks yıllık bazda nominal olarak %22,3 arttı, reel olarak ise %5,7 azaldı. Büyük illerde yıllık nominal artış İstanbul'da %26,8, Ankara'da %22,0, İzmir'de %21,0 oldu. Aylık artış İstanbul'da %2,0, Ankara'da %0,1, İzmir'de %1,0. Bölgeler arasında en yüksek yıllık artış %26,8 ile İstanbul'da, en düşük artış %15,3 ile Edirne, Kırklareli, Tekirdağ bölgesinde görüldü.

Geliştirici için 5 çıkarım

1. Daralan pazarda ilk el talep daha dirençli

İkinci el satışlar ilk dokuz ayda %10 azalırken ilk el satışlar neredeyse yatay kaldı. Yeni konut talebi bu dönemde toplam pazardan daha az etkilendi. Bunu rahatlık olarak değil, rekabetin ilk el stok arasında yoğunlaştığının işareti olarak okumak daha doğru. Lansman zamanlaması, etaplama ve fiyat listesi bu rekabete göre kurulmalı. Ayrıntılar proje pazarlama ve ön satış rehberinde.

2. Kredi artıyor ama satışların çoğu kredisiz

İpotekli satış payı %19,4'e çıktı. Yine de alıcıların büyük çoğunluğu banka kredisi dışında finansman kullanıyor. Bu durumda ödeme planı, satış fiyatı kadar belirleyici. Peşinat oranı, taksit süresi ve teslim takvimi geliştiricinin nakit akışıyla birlikte tasarlanmalı. Alıcı ödemelerinin güvenceye alınması da bu tasarımın parçası; güvenli ödeme sistemi rehberimizde seçenekleri anlattık.

3. İstanbul'da yeni proje, mevcut stokla yarışıyor

İstanbul'da satışların yaklaşık dörtte üçü ikinci el. Alıcı yeni projeyi çoğu zaman aynı semtteki hazır konutla kıyaslar. Bu nedenle fark, metrekare fiyatından çok ürünle anlatılmalı: plan, teslim tarihi, sosyal alan, yönetim. Fiyatın bölge emsaliyle tutarlılığı da baştan kontrol edilmeli. Emsal okumayı arsa değeri nasıl hesaplanır rehberinde ele aldık.

4. Nominal artış, reel düşüş

Konut fiyatları yıllık %22,3 artsa da reel olarak %5,7 geriledi. Fiyat listesi güncellemelerini nominal artışa bakarak planlamak, reel gelirde aşınmayı gözden kaçırabilir. Etaplı fiyat artışları, maliyet ve finansman tarafındaki güncel verilerle birlikte değerlendirilmeli.

5. Tek bir ulusal rakam her projeye uymaz

İlk el satışlar Ankara'da artarken Antalya, Mersin ve Bursa'da geriledi. İstanbul'da ise fiyat artışı en yüksek, satış düşüşü ortalamanın üzerinde. Proje kararları il, hatta ilçe düzeyindeki veriyle verilmeli. Satışın tek elden yönetilmesi bu farkları okumayı kolaylaştırır; tek yetkili satış modelini ayrıca anlattık.

Hakan Bucak'ın satış ve pazarlama hizmetleri bu verilerle proje bazında çalışır. Günlük piyasa notları için Masa bültenini takip edebilirsiniz.

Bu analiz Eylül 2026 TÜİK ve TCMB verileriyle hazırlanmıştır.