Müteahhit nasıl seçilir? Arsa sahibi için kontrol listesi

Kat karşılığında ya da hasılat paylaşımında arsa sahibinin verdiği en önemli karar, oran pazarlığından önce gelir: arsayı kime emanet edeceksiniz? İyi yazılmış bir sözleşme, işi bitiremeyen bir müteahhidi bitirebilir hâle getirmez. Bu rehber, müteahhit seçimi için adayları aynı ölçüyle değerlendirmenizi sağlayacak bir kontrol listesi sunar: yasal kayıt, geçmiş işler, mali güç, ekip, teminat ve sözleşmedeki uyarı işaretleri.

1. Yetki belgesi numarası ve grubu

İlk kontrol yasal kayıttır. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik'e göre yapı ruhsatına tabi her yapı, yetki belgesi numarası almış bir müteahhidin sorumluluğunda yapılır. Bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde (iskân) ve yapım sözleşmesinde yazılması zorunludur. Numara başkasına kullandırılamaz ve devredilemez.

Müteahhitler ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklerine göre A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H ve geçici gruplara ayrılır. A grubu dışındaki her grup, üstlenilebilecek işin yapı yaklaşık maliyetine bir üst sınır koyar. Yapı yaklaşık maliyeti, Bakanlığın her yıl yayımladığı birim maliyetlerle inşaat alanının çarpımıdır. İdare ruhsat aşamasında bunu elektronik ortamda kontrol eder; numara yoksa, iptal edilmişse ya da grup projeye uygun değilse yapı ruhsatı düzenlenmez.

Belge grubunun geçerlik süresi beş yıldır. Süresi dolup yenilenmeyen grup H grubuna düşürülür ve yenileme yapılmadıkça yeni iş üstlenilemez. Numara da süreli olarak iptal edilebilir: ruhsata aykırı imalat süresinde giderilmezse beş yıl, bu imalat can ve mal güvenliğini tehdit ediyorsa on yıl, ruhsattan iskâna kadar üç kez imar para cezası verilmişse bir yıl; ödenmemiş sigorta primi veya vergi borcu gibi hâllerde en az bir yıl.

Ne yapmalı: Teklifi veren şirketten yetki belgesi numarasını ve grubunu yazılı isteyin. Yönetmeliğe göre numara, grup, ticari unvan ve iptal işlemleri herkese açıktır. Bakanlığın ŞANTİYE-M sistemi (eski adıyla YAMBİS) ve e-Devlet'teki "Müteahhit Bilgileri Sorgulama" hizmeti üzerinden müteahhidin aktif olup olmadığına ve hakkında yasak kaydı bulunup bulunmadığına bakabilirsiniz. Sonra iki şeyi eşleştirin: sözleşmeyi imzalayacak şirket ile numaranın sahibi aynı mı, ve grup sizin projenizin yaklaşık maliyetini karşılıyor mu? İş bir ortak girişimle yapılacaksa her ortağın ayrı numarası ve ortaklık adına alınmış ayrı bir numara bulunması gerekir.

2. Geçmiş projeler ve iskân kayıtları

Müteahhitten son yıllarda bitirdiği projelerin listesini adres, ruhsat tarihi, sözleşmedeki teslim tarihi ve iskân tarihiyle birlikte isteyin. Yetki belgesi numarası iskân belgesine yazıldığı için, gösterilen projenin gerçekten bu firmanın numarasıyla bitirilip bitirilmediğini belgeden kontrol edebilirsiniz.

Bakılacak üç şey vardır: söz verilen teslim tarihi ile gerçek teslim arasındaki fark, iskânın teslimden ne kadar sonra alındığı ve teslimden sonra çözülmeyen ayıp tartışmaları. Devam eden projelere de bakın. Aynı anda çok sayıda şantiye yürüten bir firmada sorun çoğu zaman yeni başlayan projede çıkar.

3. Mali güç ve finansman planı

Yetki belgesi grubu tespit edilirken bilanço oranlarına da bakılır: cari oran en az 0,75, öz kaynak oranı en az 0,15 olmalı, kısa vadeli banka borçları öz kaynakların 0,75 katından az olmalıdır. Ancak bu tespit başvuru anının fotoğrafıdır ve grup beş yıl geçerlidir. Sizin projeniz için asıl soru şudur: Bu müteahhit binayı hangi parayla bitirecek?

• Finansman planı. İnşaat maliyetinin ne kadarı öz kaynaktan, ne kadarı banka kredisinden, ne kadarı maketten satıştan karşılanacak? Planın büyük kısmı ön satışa dayanıyorsa, satış yavaşladığında inşaatın ne olacağını sorun.
• Nakit akışı. Aylık harcama takvimi ile satış ve kredi girişlerinin karşılaştırıldığı basit bir tablo isteyin.
• Diğer yükümlülükler. Aynı dönemde sürdürülen diğer projeler, vergi ve SGK borcu bulunmadığına dair güncel yazılar, firmanın diğer taşınmazları üzerindeki ipotek ve haciz kayıtları.

4. Referanslar

Firmanın verdiği referans listesiyle yetinmeyin; geçmiş projelerdeki arsa sahiplerine, daire alıcılarına ve mümkünse taşeronlara kendiniz ulaşın. Genel memnuniyet yerine somut sorular sorun: Teslim kaç ay gecikti? Gecikme cezası ödendi mi? Kat irtifakı ve tapu devirleri zamanında yapıldı mı? Teslimden sonra ayıplar giderildi mi? Taşeronların hakedişleri düzenli ödendi mi?

5. Teknik ekip ve organizasyon

Müteahhit, inşaatta şantiye şefi ve yetki belgeli usta çalıştırmak ve belgelerini şantiye dosyasında tutmakla yükümlüdür. Görüşmede projeyi kimin yöneteceğini, şantiye şefinin kim olacağını, hangi işlerin taşeronlara verileceğini ve mimari ile mühendislik projelerini kimin hazırlayacağını isteyin. Satış sunumunu yapan kişi ile şantiyeyi yönetecek kişinin farklı olması olağandır; önemli olan, şantiyeyi yönetecek kişiyle sözleşmeden önce tanışmanızdır.

6. Teminat ve sigorta

Olağan bir kat karşılığı projesinde arsa sahibine teminat verilmesini zorunlu kılan genel bir kural yoktur; güvence pazarlıkla kurulur. En yaygın araçlar banka teminat mektubu ve müteahhide düşecek tapuların inşaatın ilerlemesine göre kademeli devridir. Ayrıntılarını kat karşılığı sözleşmesinde arsa sahibini koruyan maddeler rehberinde anlattık.

İki durumda mevzuat devreye girer:

• Kentsel dönüşüm. Riskli yapı parsellerinde müteahhit, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 6'sı kadar teminatı idareye verir; bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmaz. Süreç için kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.
• Maketten satış. Müteahhit kendi payına düşen daireleri tamamlanmadan tüketicilere satacaksa, yapı ruhsatı alınmadan satış sözleşmesi yapamaz. Konut adedi otuz ve üzerindeki projelerde satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmalı ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi yöntemlerinden en az birini sağlamalıdır. Hangi yöntemi kullanacağını sorun; bu, alıcıların ve dolayısıyla projenin güvenliğini doğrudan etkiler.

Bunlara ek olarak inşaat süresince şantiyeyi ve üçüncü kişilere verilebilecek zararları kapsayan bir inşaat sigortası yaptırılıp yaptırılmayacağı da sözleşmede yazılmalıdır.

7. Sözleşmede uyarı işaretleri

Teklif aşamasında gelen taslak sözleşme, müteahhit hakkında çok şey söyler. Şu maddeler dikkatle konuşulmalıdır:

• Arsa payının tamamının inşaat başlamadan devrinin istenmesi.
• Size kalacak dairelerin numarasıyla yazılmaması, yalnız oran verilmesi.
• Teslim tarihinin "inşaatın bitiminde" gibi belirsiz ifadelerle yazılması, gecikme cezasının olmaması.
• Sözleşmenin "müteahhit veya göstereceği kişi" ifadesiyle başkasına devrine açık bırakılması.
• Sözleşmeyi imzalayan şirket ile yetki belgesi numarasının sahibinin farklı olması.
• Noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapılmasından kaçınılması.
• Arsa sahibinden proje, ruhsat veya "hazırlık" adı altında peşin ödeme istenmesi.

8. Şantiye ziyareti

Müteahhidin devam eden bir şantiyesini farklı günlerde ziyaret edin. Sahadaki çalışan sayısının iş programıyla uyumuna, düzene ve iş güvenliği önlemlerine, malzeme stoklamasına bakın. Şantiye şefiyle ve yapı denetim görevlisiyle kısa bir görüşme, satış sunumundan daha fazla bilgi verir. Bitmiş bir projede ortak alanların, cephenin ve otoparkın birkaç yıl sonraki hâli ise kalitenin en dürüst göstergesidir.

Teklifleri aynı tabloda karşılaştırın

Farklı müteahhitlerin teklifleri çoğu zaman farklı varsayımlarla gelir: biri daha yüksek oran verir ama teslimi uzun tutar, biri teminat önerir ama daha düşük kalitede şartname yazar. Karşılaştırma ancak aynı ölçüyle yapılırsa anlamlıdır.

Başlık	Sorulacak soru	İstenecek belge
Yasal kayıt	Numara aktif mi, grup projeyi karşılıyor mu?	Yetki belgesi numarası ve grubu
Geçmiş işler	Söz verilen tarihte teslim edildi mi?	Proje listesi, ruhsat ve iskân belgeleri
Mali güç	Bina hangi parayla bitecek?	Finansman planı, nakit akışı, borç durumu yazıları
Ekip	Şantiyeyi kim yönetecek?	Organizasyon şeması, taşeron listesi
Güvence	İş durursa elimde ne kalır?	Teminat önerisi, kademeli devir takvimi, sigorta
Teklif	Hangi daireler, ne zaman, hangi şartnameyle?	Bağımsız bölüm listesi, iş programı, teknik şartname

Oranı değerlendirmek için de bir dayanak gerekir. Arsanızın ne kadar inşaat alanı kaldırdığını ve geliştiricinin arsaya nasıl baktığını arsa değeri nasıl hesaplanır rehberinde anlattık; kabaca bir tablo için arsa payı hesabını kullanabilirsiniz.

PGS bu süreçte nasıl yardımcı olur?

Proje Geliştirme Sistemi (PGS) kapsamında önce arsanız için bağımsız bir fizibilite kurarız: imar durumu, satılabilir alan, bölgedeki satış fiyatları, maliyet ve süre. Gelen teklifleri bu tabloya yerleştirir, oranı, takvimi, teminatı ve şartnameyi aynı varsayımlarla yan yana gösteririz. Müteahhit ve tedarik yönetimi de PGS'nin uygulama aşamasının parçasıdır. Karar sizindir; biz kararın aynı ölçüyle verilmesine yardım ederiz. Geliştirme, pazarlama veya satışında yer aldığımız işleri projelerimiz sayfasında görebilirsiniz.

Arsanızı ve elinizdeki teklifleri birlikte değerlendirmek için görüşme talep edin.

Bu rehber 16 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.