Arsa sahibi için vergiler: arsa satışı ve kat karşılığında ne ödenir?
Arsayı satmak, kat karşılığı vermek veya hasılat paylaşımı: gerçek kişi ve şirket arsa sahibi için değer artışı kazancı, beş yıl kuralı, KDV, tapu harcı ve iktisap tarihi.
Arsanızı değerlendirmenin üç yaygın yolu var: doğrudan satmak, kat karşılığı vermek ya da hasılat paylaşımına girmek. Üçünde de pazarlık genellikle fiyat ve pay üzerinden yürür; vergi ise çoğu zaman sözleşme imzalandıktan sonra konuşulur. Oysa aynı arsa, aynı bedelle, sahibine göre çok farklı bir net tutar bırakabilir. Bu rehber, gerçek kişi ve şirket arsa sahipleri için temel vergi başlıklarını sırayla anlatır.
Önce üç soru: kim, ne zamandır, nasıl?
Vergi sonucunu modelden önce üç bilgi belirler:
- Arsa kimin adına? Gerçek kişi ile şirketin tabi olduğu kurallar farklıdır.
- Ne zamandan beri sizde? Gelir İdaresi'nin rehberine göre gayrimenkulde iktisap tarihi, kural olarak tapuya tescil tarihidir.
- Nasıl edindiniz? Satın alma ile miras veya bağış (ivazsız iktisap) arasında belirleyici bir fark vardır.
Arsayı doğrudan satan gerçek kişi
Değer artışı kazancı ve beş yıl kuralı
Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre arazi ve binaların iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç, değer artışı kazancıdır. Kural arsayı da kapsar. Beş yılı doldurduktan sonra yapılan ve ticari faaliyet sayılmayan bir satışta bu kapsamda vergi doğmaz. Miras veya bağışla edinilen gayrimenkuller ise süreye bakılmaksızın bu verginin dışındadır.
Kazanç, satış bedelinden maliyet bedeli, satıcının üstlendiği giderler ve ödenen vergi ve harçlar düşülerek bulunur. Maliyet bedeli, satıştan önceki aya kadar Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi'ndeki artış yüzde 10'u buluyorsa bu oranda artırılır. Menkul kıymet kazançları dışında, bir takvim yılındaki değer artışı kazancının 2026 için 150.000 TL'si vergiden istisnadır. Kalan kısım ertesi yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir ve artan oranlı tarifeyle vergilenir.
Ticari kazanç riski
Kanun, gayrimenkul alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların kazancını ticari kazanç sayar. Satın alınan araziyi beş yıl içinde parselleyip bu sürede veya daha sonra satmak da kanunda ayrıca ticari kazanç olarak yazılıdır. Gelir İdaresi rehberinde üç ölçüt öne çıkar: işlem sayısındaki çokluk (aynı yılda veya art arda yıllarda birden fazla satış), satışın kazanç amacıyla yapılması ve iş yeri, çalışan, ticaret sicili gibi bir ticari organizasyonun varlığı. Ticari kazanç sayılan satışta beş yıl kuralı koruma sağlamaz; KDV de gündeme gelebilir.
KDV ve tapu harcı
Arsasını arızi olarak, yani ticari faaliyet içinde olmadan satan gerçek kişi için KDV doğmaz. Tapu harcı ise satış bedeli üzerinden, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 olarak uygulanır. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden az olamaz. Aralık 2025'te yapılan değişiklikle, beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse eksik harca vergi ziyaı cezası bir kat uygulanıyor. Gerçek bedeli beyan etmek, ileride değer artışı hesabı için de sağlıklı bir maliyet kaydı bırakır.
Kat karşılığında vergi: iki teslim, iki tarih
KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre arsa karşılığı inşaatta iki ayrı teslim vardır: sizin müteahhide arsa payı tesliminiz ve müteahhidin size bağımsız bölüm teslimi. Modelin genel işleyişini kat karşılığı nedir rehberinde anlattık; burada vergi tarafına bakıyoruz.
- Sizin arsa payı tesliminiz. Arızi bir faaliyet olarak arsa payını veren gerçek kişi için KDV uygulanmaz.
- Müteahhidin size teslimi. Size verilen konut ve iş yerleri için müteahhit KDV hesaplar. Matrah piyasa fiyatı değil, Vergi Usul Kanunu'nun 267. maddesine göre maliyet bedeline perakende teslimde yüzde 10 eklenerek bulunan tutardır. Vergiyi doğuran olay, bölümlerin size teslimidir.
- Oran. 1 Nisan 2022'den sonra ruhsat alınan projelerde konutun net 150 m²'ye kadar kısmı yüzde 10, aşan kısmı yüzde 20 oranındadır; kentsel dönüşüm projelerinde 150 m²'ye kadar kısım için yüzde 1 uygulanır. Daha eski ruhsatlarda farklı kurallar geçerlidir, iş yerleri genel oranla vergilenir.
Bu KDV'yi kimin karşılayacağı kanunla değil sözleşmeyle belirlenir. Maddeyi açıkça yazdırın; ayrıntılar için kat karşılığı sözleşme maddeleri rehberine bakabilirsiniz.
Aldığınız dairelerin sonraki satışı
Gelir İdaresi'nin görüşüne göre kat karşılığı alınan gayrimenkul yeni bir iktisaptır. Beş yıllık süre arsanın alındığı tarihten değil, dairelerin tapuya tescil edildiği tarihten başlar; daire tescilden önce fiilen kullanıma bırakılmışsa o tarih esas alınır. Buna karşılık arsa size miras veya bağışla geçmişse, kat karşılığı aldığınız dairelerin satışı da değer artışı kazancı kapsamına girmez. Kısa sürede çok sayıda daireyi farklı alıcılara satmanın ticari kazanç sayılma riski burada da geçerlidir.
Bir nokta daha: kanundaki elden çıkarma tanımı trampayı ve bir karşılık karşılığında devri de kapsar. Arsa beş yıl dolmadan kat karşılığı verilecekse, arsa payı devrinin kendisinin bir değer artışı doğurup doğurmadığını mali müşavirinizle ayrıca değerlendirin.
Tapu harcı
Harçlar Kanunu'nda kat karşılığına özgü bir istisna yoktur. Arsa payının müteahhide devri, karşılık içeren bir devir olarak binde 20 oranında, iki taraf için ayrı ayrı harca tabidir. Size kalacak bölümlere ait arsa payı ise zaten sizde olduğundan devredilmez. Kat irtifaklı devirlerde harç, bedelin tamamı üzerinden hesaplanır. Harcı kimin ödeyeceği yine sözleşmenin konusudur. Riskli yapı dönüşümünde ise 6306 sayılı Kanun'un harç istisnaları uygulanır; bkz. kentsel dönüşüm rehberi.
Hasılat paylaşımında
Kanunlarda hasılat paylaşımına özgü bir vergi düzenlemesi yoktur. Yayımlanmış bazı özelgelerde bu sözleşmeler arsa karşılığı inşaat çerçevesinde değerlendirilmiş ve gerçek kişi arsa sahibinin payının ticari kazanç sayılabileceği görüşü yer almıştır. Özelgeler yalnızca talep eden için bağlayıcıdır. Model ve sözleşme başlıkları için hasılat paylaşımı nedir rehberine bakabilirsiniz.
Arsa bir şirketin aktifindeyse
- Kurumlar vergisi. Satış kazancı genel oranla, yüzde 25'le vergilenir. Taşınmaz satış kazancına yönelik yüzde 50 istisnası 15 Temmuz 2023'te kaldırıldı. Bu tarihten önce aktifte bulunan taşınmazlarda eski şartlar geçerli, ancak istisna oranı yüzde 25.
- KDV. Arsa ve arazi teslimleri yüzde 10 oranındadır. Taşınmaz satış istisnası da aynı tarihte kaldırıldı; 15 Temmuz 2023'ten önce aktifte bulunan taşınmazlar için eski hükümler uygulanıyor.
- Kat karşılığı. Şirketin arsa payı teslimi KDV'ye tabidir. KDV, bağımsız bölümlerin şirkete teslim edildiği tarihte, alınan bölümlerin maliyet bedeline yüzde 5 eklenerek bulunan tutar üzerinden hesaplanır.
Dört değerlendirme modelini vergi ve yönetişimle birlikte şirket arazisi nasıl değerlendirilir rehberinde karşılaştırdık.
Örnek tablo
Aşağıdaki tablo yöntemi göstermek içindir; ticari faaliyet sayılmayan durumlar varsayılmıştır ve her satırın sonucu kişisel duruma göre değişebilir.
| Durum | Gelir / kurumlar vergisi | KDV | Dikkat |
|---|---|---|---|
| Satın alınan arsa, 3 yıl sonra satış | Değer artışı kazancı; istisnayı aşan kısım beyan edilir | Yok | Maliyet endekslemesi, harç gider olarak düşülür |
| Satın alınan arsa, 7 yıl sonra satış | Değer artışı kazancı doğmaz | Yok | Parselleyerek satış ticari kazanç sayılabilir |
| Miras kalan arsa, satış | Değer artışı kazancı doğmaz | Yok | Veraset ve intikal vergisi ayrı bir konudur |
| Satın alınan arsa, kat karşılığı | Dairelerde beş yıl tapu tescilinden başlar | Arsa payında yok; size teslim edilen konutta müteahhit hesaplar | KDV ve harcı kimin ödeyeceği sözleşmede |
| Miras kalan arsa, kat karşılığı | Dairelerin satışında değer artışı doğmaz | Aynı | Çok sayıda satışta ticari kazanç riski |
| Şirket arsası, satış | Yüzde 25; istisna yalnız 15.07.2023 öncesi aktifteyse | Yüzde 10 veya eski istisna | Yönetim kurulu ve genel kurul yetkisi |
Sözleşmeden önce mali müşavirinize sorun
- Arsanın iktisap tarihi ve şekli belgeyle nasıl gösterilecek?
- Planlanan satış sayısı ve takvimi ticari kazanç riski doğuruyor mu?
- Kat karşılığında size teslim edilecek bölümlerin KDV'sini ve harçları kim ödeyecek?
- Değer artışı kazancı hangi yıl doğacak, beyan ve ödeme ne zaman?
- Durumunuz özelge istemeyi gerektirecek kadar belirsiz mi?
PGS bu hesabı nasıl ele alır?
Proje Geliştirme Sistemi (PGS) kapsamında satış, kat karşılığı ve hasılat paylaşımı seçeneklerini aynı tabloda karşılaştırırız: size dönecek nakit veya bölümler, zamanlaması ve riski. Vergi kalemlerini bu tabloya, mali müşavirinizin kendi durumunuza göre verdiği varsayımlarla ekleriz; vergi danışmanlığı yapmayız. Fizibilitenin nasıl kurulduğunu fizibilite raporu nedir rehberinde anlattık.
Arsanız için seçenekleri net tutarlarla görmek isterseniz görüşme talep edin; ön fizibilite ve çalışma seçenekleriyle size dönelim.
Bu rehber 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.
