Fizibilite raporu nedir? Konut projesinde neye bakılır
Bir konut fizibilitesinin bölümleri: alıcı ve pazar, tip karması, fiyat ve satış hızı, maliyet, nakit akışı eğrisi, varsayımsal duyarlılık tablosu ve değerleme raporundan farkı.
Bir arsanın üzerine konut projesi yapmaya karar vermeden önce sorulan soru aslında tektir: bu projeyi kime, hangi fiyata, ne kadar sürede satarım ve bunun için ne kadar para, ne kadar süre bağlarım? Fizibilite raporu bu sorunun yazılı cevabıdır. Bu rehber bir konut fizibilitesinin hangi bölümlerden oluştuğunu, her bölümde neye bakmanız gerektiğini ve raporun bir değerleme raporundan farkını anlatır.
1. Pazar ve alıcı analizi
Fizibilite arsadan değil, alıcıdan başlar. Bölgede son dönemde satışa çıkan projeler listelenir: daire tipleri, metrekareleri, liste fiyatları, ödeme planları ve satış hızları. Burada iki ayrım önemlidir. Birincisi, ilan fiyatı gerçekleşen satış fiyatı değildir; mümkün olduğunca sözleşmeye dönüşmüş fiyatlara bakılır. İkincisi, peşin fiyat ile uzun vadeli taksitli fiyat aynı şey değildir; karşılaştırma aynı ödeme koşuluna çevrilerek yapılır.
Ardından alıcı tanımlanır: oturmak için alan aile, kira geliri arayan yatırımcı, yabancı alıcı ya da bunların karışımı. Her birinin aradığı daire büyüklüğü, ödeme gücü ve karar süresi farklıdır. Bu bölümün çıktısı, projenin satılabileceği fiyat bandı ve bu banttaki talebin derinliğidir.
2. Ürün programı: tip karması ve metrekare
Ürün programı, arsanın imar haklarının hangi dairelere dönüşeceğini gösterir. Önce arsanın ne kadar inşaat alanı kaldırdığı bulunur; emsal, TAKS, gabari ve terk kavramlarını imar durumu nasıl okunur rehberinde anlattık. Sonra bu alan tiplere bölünür: kaç adet 1+1, 2+1, 3+1, hangi metrekare aralığında, hangi katlarda.
Program kararı fiyatla birlikte verilir. Küçük daireler metrekare başına daha yüksek fiyatla satılabilir ama alıcı kitlesi farklıdır; büyük daireler toplam bedel olarak bandın dışına çıkabilir. Satılabilir alan ile toplam inşaat alanı arasındaki oran da burada netleşir: otopark, sığınak, teknik hacim ve ortak alanlar maliyete girer ama satılmaz.
3. Gelir modeli: fiyat bantları ve satış hızı
Gelir, her tip için bir metrekare fiyatı ile çarpılarak hesaplanır, ama tek bir fiyat yazmak yeterli değildir. Gerçekçi bir gelir modeli şunları içerir:
- Fiyat bantları. Kat, cephe ve manzaraya göre farklılaşan fiyatlar; ortalama fiyat bu matristen çıkar.
- Satış hızı. Ayda kaç daire satılacağı. Bölgedeki benzer projelerin gerçekleşmiş hızı en iyi referanstır.
- Fiyat artışı. Etaplar ve inşaat ilerledikçe planlanan fiyat adımları. Bu adımlar varsayımdır; iyimser yazıldıklarında bütün tabloyu yukarı çeker.
- Tahsilat takvimi. Satış ile tahsilat aynı ay olmaz. Peşin, taksitli ve krediyle yapılan satışların nakde dönüş zamanları ayrı ayrı modellenir.
Fiyat listesinin ve etap planının nasıl kurulduğunu fiyat listesi ve stok yönetimi rehberinde ayrıca ele aldık.
4. Maliyet modeli
Maliyet tarafında kalemler tek tek yazılır ve her birinin dayanağı gösterilir:
- Arsa. Nakit alımda bedel ve alım giderleri; kat karşılığında arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin değeri. Bu iki model arasındaki farkı kat karşılığı ve hasılat paylaşımı rehberlerinde anlattık.
- İnşaat. Satılabilir alan değil, toplam inşaat alanı üzerinden; altyapı, peyzaj ve sosyal alanlar dahil.
- Proje ve ruhsat. Mimari ve mühendislik projeleri, zemin etüdü, müşavirlik; belediyenin bina inşaat harcı, yapı kullanma izni harcı gibi harçları.
- Pazarlama ve satış. Lansman, reklam, satış ofisi, örnek daire, ekip ve broker komisyonları.
- Finansman. Kredi faizi ve masrafları, teminat mektubu maliyeti, öz kaynağın bağlı kaldığı sürenin bedeli.
- Vergi ve harç. KDV, damga vergisi ve tapu harcı gibi kalemler. Örneğin satış devirlerinde tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 olarak uygulanıyor. Hangi vergilerin kime ve hangi oranda düşeceği yapıya göre değiştiğinden bu kalem mali müşavirle birlikte yazılmalıdır.
- Beklenmeyen giderler. Maliyetin belirli bir oranında ayrı bir pay. Bu satırın olmadığı bir fizibilite, olası bir aşımı kârdan karşılar.
5. Takvim ve nakit akışı eğrisi
Fizibilitenin en çok atlanan bölümü zamandır. Takvim; ruhsat, satış başlangıcı, inşaat, iskân ve teslim tarihlerini gösterir. Bu tarihler bağımsız değildir: tüketiciye ön ödemeli konut satışı yapı ruhsatı alınmadan yapılamaz ve teslim, sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. 30 ve üzeri konutlu projelerde satıştan önce bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi gibi bir teminat da kurulmalıdır. Hakediş sisteminde alıcı ödemeleri inşaatın ilerleme oranında serbest kalır; bu da nakit akışını doğrudan değiştirir.
Aylık nakit akışı çizildiğinde tipik bir eğri ortaya çıkar: arsa, proje ve ilk inşaat giderleriyle önce aşağı iner, ön satış tahsilatlarıyla yavaşlar, teslim ve tapu dönemindeki bakiyelerle yukarı döner. Eğrinin en derin noktası, projenin ihtiyaç duyduğu en yüksek finansman tutarıdır. Bu rakam kâr kadar önemlidir, çünkü projeyi taşıyıp taşıyamayacağınızı o belirler.
6. Duyarlılık analizi
Bir fizibilitenin güvenilirliği, varsayımlar bozulduğunda ne olacağını göstermesinden anlaşılır. Aşağıdaki tablo tamamen varsayımsaldır, yuvarlanmıştır ve herhangi bir bölgenin fiyatını yansıtmaz. Temel senaryoda 312 milyon TL hasılat ve arsa dahil 250 milyon TL toplam maliyet varsayılmıştır; diğer kalemler her satırda sabit tutulmuştur.
| Senaryo (örnek) | Hasılat | Toplam maliyet | Kâr | Kârdaki değişim |
|---|---|---|---|---|
| Temel senaryo | 312 mn TL | 250 mn TL | 62 mn TL | - |
| Satış fiyatı −%10 | 280,8 mn TL | 250 mn TL | 30,8 mn TL | −%50 |
| İnşaat maliyeti +%10 (150 → 165 mn TL) | 312 mn TL | 265 mn TL | 47 mn TL | −%24 |
| 6 ay gecikme (finansman ve genel gider +7 mn TL) | 312 mn TL | 257 mn TL | 55 mn TL | −%11 |
| Fiyat −%10 ve maliyet +%10 birlikte | 280,8 mn TL | 265 mn TL | 15,8 mn TL | −%75 |
Tablodan üç sonuç çıkar. Satış fiyatındaki yüzde 10'luk sapma kârın yarısını götürür; bu yüzden gelir varsayımı fizibilitenin en hassas satırıdır. Gecikmenin toplam kâra etkisi daha küçük görünür, ama paranın daha uzun süre bağlı kalması getiri oranını kâr rakamından daha fazla düşürür. Ve kötü senaryolar çoğu zaman birlikte gelir. Aynı hassasiyet arsa değeri hesabında da geçerlidir; arsa değeri nasıl hesaplanır rehberinde bunu kalıntı yöntemiyle gösterdik.
7. İç verim oranı ve net bugünkü değer
Kâr rakamı paranın ne zaman girip çıktığını göstermez. Bu yüzden fizibilitede iki ölçü daha kullanılır.
- Net bugünkü değer (NBD, NPV). Projenin gelecekteki bütün nakit giriş ve çıkışlarının, sizin beklediğiniz getiri oranıyla bugüne indirgenmiş toplamıdır. Pozitifse proje bu beklentinin üzerinde getiri sağlıyor demektir.
- İç verim oranı (İVO, IRR). NBD'yi sıfır yapan orandır; projenin yıllık getirisinin özetidir. Kendi sermaye maliyetiniz veya alternatif yatırım getirinizle karşılaştırılır.
Uygulamada sık yapılan bir hata, enflasyonlu Türk lirası fiyatlarla yapılmış bir nakit akışını döviz bazlı bir beklentiyle karşılaştırmaktır. Fiyatlar, maliyetler ve beklenen getiri aynı para biriminde ve aynı enflasyon varsayımıyla yazılmalıdır.
8. Rapordan karara
İyi bir fizibilite tek bir "evet" ya da "hayır" üretmez; hangi koşulda evet dendiğini gösterir. Rapordan çıkan tipik kararlar şunlardır: projeye başlamak ya da beklemek, ürün programını değiştirmek, arsa için ödenebilecek üst sınırı belirlemek, kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya ortak geliştirme arasında seçim yapmak, satışa hangi etapla ve hangi fiyatla çıkılacağını planlamak. Her karar, duyarlılık tablosundaki kötü senaryoyla birlikte okunmalıdır.
Fizibilite ile değerleme raporu arasındaki fark
İki rapor çoğu zaman karıştırılır. Değerleme raporu, bir varlığın belirli bir tarihteki değerini tahmin eder. Sermaye piyasası mevzuatı kapsamında, SPK'nın III-62.1 sayılı Tebliği ile yürürlüğe konan Uluslararası Değerleme Standartları'na göre ve SPK'nın yetkilendirdiği kuruluşlarca hazırlanır; bankalar ve bazı resmî işlemler de yetkili kuruluş raporu ister. Fizibilite ise bir karar aracıdır: belirli bir projeyi yapmanın size ne kazandıracağını, ne kadar finansman gerektireceğini ve hangi riskleri taşıdığını, sizin varsayımlarınızla ve senaryolarla gösterir. Değerleme "bu arsa bugün ne eder?" sorusuna, fizibilite "bu projeyi yapmalı mıyım, nasıl?" sorusuna cevap verir. Büyük kararlarda ikisi birlikte kullanılır: değerleme raporu fizibilitedeki arsa ve satış varsayımlarını bağımsız bir gözle sınar.
PGS fizibiliteyi nasıl kurar?
Proje Geliştirme Sistemi (PGS) kapsamında fizibilite, arsa analizinin çıktısıdır: imar durumu ve kısıtlar, bölge ve rakip projeler, alıcı profili ve satış fiyatı bandı, ardından maliyet, gelir ve süre. Gelir tarafındaki en hassas iki varsayımı, fiyatı ve satış hızını, 2015'ten bu yana 35 projede yapılan 5.000'i aşkın konut satışının verisi ve 100.000 kişilik yatırımcı datasıyla kurarız. Ürün programını broker görüşü ve data ile sınarız. Duyarlılık senaryolarını ve ortaklık seçeneklerini aynı tabloda gösteririz; kararı siz verirsiniz.
Kabaca bir başlangıç için arsa payı hesabını kullanabilirsiniz. Arsanız ya da projeniz için fizibiliteyi birlikte konuşmak isterseniz görüşme talep edin.
Bu rehber 16 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.
