Broker ağıyla proje satışı: komisyon, yetki ve kontrol

Bir konut projesinin alıcılarının önemli bir kısmı satış ofisine kendiliğinden gelmez. Kendi emlak danışmanıyla çalışan yatırımcı, başka bir şehirde ya da ülkede yaşayan alıcı, portföyünü bir aracıya emanet etmiş aile: bu alıcılara broker'lar ulaşır. Ama kuralı yazılmamış bir broker ağı, satış getirdiği kadar fiyat dağınıklığı, "bu müşteri kimin" tartışması ve yanlış vaat de getirir. Bu rehber, broker ağıyla proje satışının hukuki çerçevesini ve geliştiricinin kontrolü elinde tutmasını sağlayan kuralları anlatır.

Geliştirici neden broker'la çalışır?

Üç nedenle: erişim, hız ve maliyet yapısı. Broker'lar satış ofisinin ulaşamadığı alıcıya ulaşır; lansman döneminde kendi portföylerindeki yatırımcıları projeye taşıyarak ilk etabın hızını artırır. Komisyon satışa bağlı ödendiği için, sabit bir ekip büyütmeden satış kapasitesi genişler. Karşılığında geliştiricinin üç şeyi kontrol etmesi gerekir: kimlerle çalıştığını, hangi fiyat ve bilgiyle satıldığını, kime ne zaman ne ödeneceğini.

Yetki belgesi: kim aracılık yapabilir?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre taşınmaz ticareti, yetki belgesine sahip işletmeler ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılır. Belgeyi Ticaret İl Müdürlüğü, Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden verir. Belge için meslek odası kaydı, vergi mükellefiyeti ve sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi gerekir; emlak danışmanlarında Seviye 4 aranır. Yetki belgeli işletmelerin listesi Bakanlığın internet sayfasında yayımlanır.

Pratik sonuç basittir: ağa katılan her broker'ın yetki belgesi numarası kayıt sırasında sorgulanır, belgesi olmayan kişi veya işletmeyle komisyon ilişkisi kurulmaz. Geliştiricinin kendi ekibiyle kendi bağımsız bölümlerini satması ile üçüncü bir işletmenin onun adına satış yapması aynı şey değildir; ikincisi aracılıktır ve bu kurallara tabidir.

Yetkilendirme sözleşmesi: yazılı ve asgari içerikli

Aracılık hizmeti, iş sahibi ile işletme arasında yazılı olarak yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanır. Sözleşmede en az şunlar yer alır:

• İşletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve sorumlu emlak danışmanının adı ve imzası.
• İş sahibinin kimlik veya unvan bilgileri ve temsilcisinin imzası.
• Verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri.
• Tarafların hak ve yükümlülükleri; kararlaştırılmışsa cayma bedeli ve ceza koşulu.
• Sözleşmenin süresi ve tebligat adresleri.

Proje aşamasındaki veya inşaatı süren taşınmazlarda, bu bilgilerden uygun olanlar ve yeterli bilgilendirmeye elverişli diğer bilgiler yazılır. Birden fazla işletme aynı iş üzerinde ortak çalışacaksa bu, yetkilendirme sözleşmesinde öngörülmeli ve ayrıca bir hizmet ortaklığı sözleşmesi yapılmalıdır. Bu sözleşmede yetki belgesi numaraları, konu, hizmet bedelinin paylaşım usulü ile hak ve yükümlülükler yer alır; bir örneği üç gün içinde iş sahibine gönderilir. Satış gerçekleştiğinde alıcı, satıcı ve işletme arasında ayrıca alım satıma aracılık sözleşmesi düzenlenir.

Komisyon yapısı ve yüzde 4 sınırı

Yönetmeliğe göre alım satıma aracılık hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünü aşamaz. Aynı satış için hem alıcıyla hem satıcıyla ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa da yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir. Bedel, aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. Ortak çalışmada hak kazanılan bedel, aracılık sözleşmesinde belirlenen işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesine göre, hüküm yoksa eşit olarak paylaşılır.

Yönetmelik ortak çalışmada da tek bir hizmet bedeli öngördüğü için, satışa katılan işletmelerin payları aynı bedelin içinden paylaştırılır. Projenize özgü komisyon kurgusunun bu sınırla ilişkisini avukatınızla kontrol edin. İyi bir komisyon yapısı şu kuralları yazılı hâle getirir:

• Tek bir komisyon tablosu; aynı tür satışta her broker'a aynı oran.
• Oranın KDV hariç satış bedeli üzerinden mi hesaplandığı ve ödemeyi kimin yapacağı.
• Broker'ın komisyonundan alıcıya indirim yapamayacağı kuralı. Bu kural fiyat disiplinini korur; ayrıntısını fiyat listesi ve stok yönetimi rehberinde anlattık.
• Kampanya dönemlerindeki ek primlerin başlangıç ve bitiş tarihi.

Her kanalda tek fiyat

Broker'lar kendi fiyatını söyleyemez, kendi ödeme planını kuramaz. Herkes aynı güncel fiyat listesine ve stoka erişir; liste değiştiğinde değişiklik aynı anda tüm kanallara gider. Aynı daire bir broker'ın ilanında farklı, satış ofisinde farklı fiyatla görünürse alıcı en düşüğü referans alır. Bu yapının neden tek elden yönetildiğini tek yetkili satış nedir rehberinde ele aldık.

Müşteri kaydı, koruma süresi ve çakışma

Ağdaki en sık uyuşmazlık, aynı alıcının iki broker'dan ya da hem broker'dan hem doğrudan ofise gelmesidir. Yönetmelik burada iki dayanak verir. Aracılık edilen taşınmazın alıcıya gösterilmesi, her alıcı için ayrı ve alıcının imzasını taşıyan bir taşınmaz gösterme belgesiyle yapılır; gösterme için ayrıca bedel istenemez. Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, bu belgeyi düzenleyen işletme devre dışı bırakılarak doğrudan iş sahibinden satın alınırsa işletme hizmet bedeline hak kazanır.

Bunun üzerine sözleşmeyle kurulan bir kayıt kuralı gerekir:

1. Kayıt anı. Müşteri, broker'ın sisteme girdiği ve tarih damgası taşıyan ilk geçerli kayıtla yazılır.
2. Koruma süresi. Kaydın ne kadar süre geçerli olduğu ve ziyaret, teklif gibi hangi adımlarla uzayacağı.
3. Çakışma. Aynı müşteri için ikinci kayıt geldiğinde ilk geçerli kaydın esas alınması; ofise doğrudan gelen ve önceden kaydı olmayan müşterinin durumu.
4. İtiraz. İtirazın kime, hangi süre içinde ve hangi kanıtla yapılacağı.

Müşteri verisi kişisel veridir: kayıt ekranlarında aydınlatma metni bulunmalı, SMS ve e-posta gibi ticari iletiler önceden alınmış onayla, gerekirse İleti Yönetim Sistemi üzerinden gönderilmelidir.

Eğitim, materyal ve ilan kuralları

Broker projeye bir eğitimle başlar: ruhsat ve teslim takvimi, mahal listesi, daire tipleri, ödeme planları ve ön ödemeli konut satışındaki cayma ve dönme hakları. Sunum, görsel ve metinler tek merkezden çıkar; broker'ın kendi ürettiği görsel veya vaat kullanılmaz. Reklamlarda fiyat tüm vergiler dâhil verilir ve reklamların doğru ve dürüst olması esastır. Ön satış döneminin diğer kurallarını proje pazarlama ve ön satış rehberinde özetledik.

İnternet ilanlarında da Yönetmelik açık kurallar koyar. İşletme, yetkili olmadığı taşınmaz için ilan veremez; ilan yetkilendirme sözleşmesine aykırı bilgi içeremez. İlanda yetki belgesi numarası, işletme adı, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile iletişim bilgisi yer alır. Taşınmaz satıldığında veya sözleşme sona erdiğinde ilan üç gün içinde kaldırılır. İlan platformları da ilanı yayımlamadan önce ilan verenin taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini doğrulamak zorundadır.

Yurt dışındaki broker'lar

Yabancı alıcı tarafında broker ağı daha da önemlidir, çünkü alıcı çoğu zaman kendi ülkesindeki danışmanına güvenir. Bu ağda iki risk öne çıkar: farklı ülkelerde farklı fiyat söylenmesi ve vatandaşlık, KDV istisnası veya kira getirisi gibi konularda yanlış vaat. Yurt dışı ağ da aynı fiyat listesine, aynı materyale ve aynı kayıt sistemine bağlanmalıdır. Hakan Bucak'ın yabancı alıcı kanalı Mars International, 4.000'i aşkın acenteyle bu disiplinle çalışır. Yurt dışındaki iş ortaklarına yapılan ödemelerin belge ve vergi tarafını mali müşavirinizle ayrıca netleştirin. Tapu, değerleme ve ödeme tarafını yabancıya konut satışı rehberinde anlattık.

Raporlama ve ödeme zamanlaması

Yönetmeliğe göre işletme, sözleşmeye konu hizmetin verilmesiyle hizmet bedeline hak kazanır. Projede bu anın ne olduğu sözleşmede tanımlanmalıdır: satış sözleşmesinin imzası mı, peşinatın tahsili mi, tapu devri mi? Ön ödemeli konut satışında alıcının 14 gün içinde cayma ve 24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkı vardır; bu durumda ödenmiş komisyonun ne olacağı da yazılmalıdır. Taşınmaz satış bedelinin güvenli ödeme sistemi üzerinden ödenmesi 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu hâle geliyor; broker'ın alıcıdan para tahsil etmeyeceği kuralı bu açıdan da önemlidir. Ayrıntılar için Güvenli Ödeme Sistemi analizimize bakabilirsiniz.

Geliştiricinin her ay görmesi gereken tablo kısadır: broker bazında kayıt, randevu, satış ve iptal; tahakkuk eden, ödenen ve bekleyen komisyon; çakışma ve itirazlar.

PSS broker ağını nasıl yönetir?

Proje Satış Sistemi (PSS), 8.000'i aşkın broker'dan oluşan ağı satış sisteminin içinde çalıştırır: projeye başlarken eğitim, yazılı komisyon yapısı, güncel stok ve fiyat listesine erişim, satış ofisi ve çağrı merkeziyle aynı müşteri kayıt sistemi. Yabancı alıcı tarafı Mars International üzerinden aynı fiyat disipliniyle yürür. Talep tarafını Proje Pazarlama Sistemi (PPS) üretir. Geliştirici, broker kanalının sonucunu satış ofisi ve diğer kanallarla aynı raporda görür.

Projenizin broker ve satış yapısını konuşmak isterseniz görüşme talep edin; ekip planı ve kapsam önerisiyle size dönelim.

Bu rehber 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.