Konut projesinde daire tipi karması nasıl belirlenir?
Daire tipi karmasını alıcı verisi ve tip bazında satış hızıyla kurmak; emsal, net-brüt alan ve asgari piyes ölçüleri, otopark ve sosyal alanlar, esnek planlar, etaplar ve varsayımsal fizibilite.
Aynı arsada, aynı emsalle iki farklı proje yapılabilir: biri çoğunluğu 1+1 ve 2+1 dairelerden oluşan, diğeri 3+1 ve 4+1 ağırlıklı. İkisinin hasılatı, satış süresi, maliyeti ve alıcısı farklıdır. Daire tipi karması, fizibilitenin en erken ve geri dönmesi en pahalı kararıdır. Bu rehber karmanın hangi veriyle kurulduğunu, imar ve yönetmelik sınırlarını ve karmanın nakit akışına etkisini anlatır.
Karma alıcıdan başlar
Karma kararı "kaç tane 2+1 sığar?" sorusuyla değil, "bu konumda kim, hangi bütçeyle alır?" sorusuyla başlar. Üç temel alıcı grubu farklı şeyler arar:
- Yatırımcı. Toplam bedeli düşük, kiraya verilmesi kolay daireler arar; çoğu zaman 1+1 ve küçük 2+1. Kira getirisi beklentisini satış dilinde vaat olarak kullanmamak gerekir.
- Oturumcu aile. 2+1 ve 3+1, yeterli depolama, otopark, okul ve ulaşım yakınlığı arar. Kararı daha uzun sürer, ödeme planına ve kredi imkânına duyarlıdır.
- Yabancı alıcı. Belirli tutar eşiklerine göre karar verebilir: vatandaşlık başvurusu için en az 400.000 ABD doları, konuta dayalı kısa dönem ikamet izni için en az 200.000 ABD doları karşılığı değer. Eşiği karşılayan tiplerin oranı karmaya baştan yazılır. Ayrıntılar yabancıya konut satışı rehberinde.
Veri kaynakları da üçtür: bölgedeki rakip projelerin tip bazında satış durumu, satış ekibinin ve broker'ların talep kayıtları, resmî istatistikler. TÜİK'in il bazında yayımladığı satış ve hanehalkı verileri bölgenin genel resmini verir; ilk el ve kredili satışların payını 2026 konut satışları analizimizde özetledik. Ama karar ilçe, hatta mahalle verisiyle verilir.
Tip bazında satış hızı ve metrekare fiyatı
Bölgedeki projelerde hangi tipin bittiğine, hangisinin elde kaldığına bakın. Ortalama satış hızı yanıltıcı olabilir: örneğin bir projede 1+1'ler lansmanda tükenirken 4+1'ler iki yıl bekleyebilir. Tip bazında üç şey okunur: aylık satış adedi, kalan stok ve gerçekleşen metrekare fiyatı. Küçük daireler metrekare başına genellikle daha yüksek fiyatla satılır, ama toplam bedel alıcının bütçesine sığmalıdır. Büyük dairede metrekare fiyatı düşer, toplam bedel ise alıcı havuzunu daraltır. Fiyatın katsayılarla nasıl kurulduğunu fiyat listesi ve stok yönetimi rehberinde anlattık.
İmar sınırları: emsal ve net-brüt alan
Emsal, toplam inşaat hakkını sabitler; karma bu alanın nasıl bölüneceğini belirler. Emsal, TAKS ve emsal dışı alanların okunuşunu imar durumu rehberinde anlattık. Karma açısından iki kural öne çıkar. Emsal dışı alanların toplamı, istisnalar dışında, emsale esas alanın yüzde 30'unu aşamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.5/8). Açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar ise bağımsız bölüm net alanının yüzde 20'sine kadar emsal dışıdır (m.22). Yani balkon payı, dairenin net alanıyla birlikte büyür.
Yönetmelik üç alan tanımlar (m.4):
- Brüt alan: Bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan; komşu bölümlerle ortak duvarlarda duvar orta aksı esas alınır.
- Genel brüt alan: Brüt alana ortak alanlardan düşen payın eklenmiş hâli.
- Net alan: Duvarlar arasında kalan temiz alan; balkon, teras ve ortak alanlar dahil değildir.
Fiyat listesinde hangi alanın kullanıldığı açıkça yazılmalıdır. Konut reklamında fiyat verilirse brüt ve net alanın birlikte gösterilmesi zorunludur (Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği m.27). Ön ödemeli satışta ön bilgilendirme formunda da her iki alan yer alır (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.5).
Yönetmeliğin asgari ölçüleri
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 29. maddesi konutta bulunması gereken asgari piyesleri ve net alanlarını sayar:
| Piyes | Dar kenar | Net alan |
|---|---|---|
| Oturma odası | 3,00 m | 12,00 m² |
| Yatak odası | 2,50 m | 9,00 m² |
| Mutfak veya yemek pişirme yeri | 1,50 m | 3,30 m² |
| Banyo veya yıkanma yeri | 1,50 m | 3,00 m² |
| Tuvalet | 1,00 m | 1,20 m² |
Üç veya daha az odalı konutlarda banyo ile tuvalet aynı yerde olabilir. Mutfak nişi ile oda aynı mekânda düzenlenirse, her biri için öngörülen alanların toplamı kadar alan sağlanmalıdır. Hol ve koridor genişliği 1,20 metreden az olamaz. Yönetmelikte bunların dışında daire için ayrı bir toplam asgari metrekare yer almıyor; ancak plan notları ve belediyelerin imar yönetmelikleri küçük daire büyüklüğü veya oranı için ek kurallar getirebilir.
Verimlilik: net-brüt oranı
Aynı brüt alandan ne kadar net alan çıktığı hem alıcının algısını hem maliyeti belirler. Küçük dairelerin çoğaldığı katlarda kapı, hol, şaft ve ıslak hacim sayısı artar; net-brüt oranı düşer, metrekare başına inşaat maliyeti yükselir. Verimliliği artıran kararlar: tekrar eden kat planı, üst üste gelen ıslak hacimler, çekirdek başına makul daire sayısı, ölü koridor bırakmayan yerleşim. Toplam inşaat alanı ile satılabilir alan arasındaki farkın fizibiliteye nasıl girdiğini fizibilite raporu rehberinde gösterdik.
Otopark ve sosyal alanlar
Zorunlu otopark miktarı Otopark Yönetmeliği ve belediyenin kendi düzenlemesine göre hesaplanır ve daire sayısıyla ilişkilidir. Küçük daire oranı arttıkça daire sayısı, dolayısıyla otopark ihtiyacı ve bodrum maliyeti artabilir.
Sosyal alanlar için yönetmelikte üç sınır vardır. Bodrum katlarda, yalnız binada oturanlara yönelik yönetim, spor ve sosyal mekânlar emsal hesabına konu alanın yüzde 5'ini ve 1.000 m²'yi geçmemek kaydıyla emsal dışıdır (m.22). Yine bodrumda yapılan, ticari amaç içermeyen çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 m²'si emsal dışıdır (m.5/8). Yetmiş beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı için mekân ayrılır (m.19). Küçük daire ağırlıklı bir karma bu eşiğe daha çabuk ulaşır.
Esnek planlar
Talep değişirse karmayı güncelleyebilmek için bazı planlar baştan esnek çizilir: yan yana iki dairenin birleştirilebilmesi, 2+1 ile 3+1 arasında dönüşebilen bölme duvarı, taşıyıcı sistemin ve ıslak hacimlerin buna izin vermesi. Onaylı projede tadilat yeniden ruhsata ve parsel maliklerinin muvafakatine bağlıdır. Satılmış bir bölümü etkileyen proje değişikliği de tüketiciye yazılı bildirilir; kabul etmeyen tüketici bir ay içinde bedelsiz dönebilir (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.11). Esneklik bu yüzden ruhsat ve kat irtifakından önce kullanılacak bir araçtır.
Karmayı etaplara dağıtmak
Etaplı satışta her etap karmanın küçük bir örneği olmalıdır. İlk etapta yalnız en çok talep gören tipler satılırsa son etapta yavaş satılan daireler kalır ve projenin sonu indirimle kapanır. Arsa sahibine bırakılacak bölümler belirlenirken de aynı denge gözetilir; bu konuya kat karşılığı rehberinde değindik.
Karma fizibiliteyi nasıl değiştirir?
Aşağıdaki örnek tamamen varsayımsaldır ve yöntemi göstermek içindir; herhangi bir bölgenin fiyatını yansıtmaz. İki karmada da satılabilir brüt alan 12.000 m²'dir. Metrekare fiyatları tipe göre farklılaştırılmıştır. Karma B'nin inşaat maliyeti 640 milyon TL kabul edilmiş, küçük daireli Karma A'da daha fazla ıslak hacim ve kapı nedeniyle maliyet yüzde 3 yüksek varsayılmıştır.
| Varsayım ve sonuç (örnek) | Karma A: yatırımcı ağırlıklı | Karma B: aile ağırlıklı |
|---|---|---|
| Dağılım | 60 adet 1+1 (60 m²), 63 adet 2+1 (100 m²), 15 adet 3+1 (140 m²) | 36 adet 2+1 (100 m²), 45 adet 3+1 (140 m²), 12 adet 4+1 (175 m²) |
| Daire sayısı | 138 | 93 |
| Brüt m² fiyatı (TL) | 1+1: 110.000; 2+1: 100.000; 3+1: 95.000 | 2+1: 100.000; 3+1: 95.000; 4+1: 90.000 |
| Hasılat | 1.225,5 mn TL | 1.147,5 mn TL |
| Ortalama daire bedeli | yaklaşık 8,9 mn TL | yaklaşık 12,3 mn TL |
| İnşaat maliyeti | 659,2 mn TL | 640 mn TL |
| Hasılat eksi inşaat | 566,3 mn TL | 507,5 mn TL |
| Varsayılan satış hızı | ayda 7 daire, yaklaşık 20 ay | ayda 4 daire, yaklaşık 23 ay |
Tablo tek başına "A daha iyi" demez. A'nın üstünlüğü iki varsayıma dayanır: küçük dairelerin metrekare primi ve aylık 7 satış. Bölgede 1+1 stoku fazlaysa prim erir ve hız düşer; o zaman fark kapanır, hatta tersine döner. B'de daha az ama daha büyük işlem vardır; alıcı başına bedel yüksek olduğundan ödeme planı ve kredi koşulları belirleyici olur. Nakit akışında satış süresi kadar tahsilat takvimi de önemlidir: uzun vadeli taksitle satılan büyük daireler, finansman ihtiyacını eğrinin en derin noktasında artırabilir. Bu yüzden her karma, fizibilitedeki duyarlılık senaryolarıyla birlikte okunur.
Karmayı ön taleple sınamak
Karma, mimari proje kesinleşmeden önce gerçek taleple sınanabilir. Ön duyuru ve ilgi formlarında alıcıya tercih ettiği tip, bütçe aralığı ve ödeme şekli sorulur; broker ön sunumlarında tip bazında geri bildirim toplanır. Bu aşamada toplanan şey para değil bilgidir: tüketiciden geçerli bir sözleşme yapılmadan herhangi bir isim altında ödeme istenemez (6502 sayılı Kanun m.41). Talebin satış ofisinde nasıl kayda geçtiğini satış ofisi ve örnek daire rehberinde anlattık.
PGS karmayı nasıl kurar?
Proje Geliştirme Sistemi (PGS), konsept aşamasında proje programını kurar: tip, metrekare ve karma, hedef alıcı. Program; imar durumu ve plan notları, rakip projelerin tip bazında satış durumu, 2015'ten bu yana 35 projede yapılan 5.000'i aşkın satışın verisi ve 100.000 kişilik yatırımcı datasıyla hazırlanır, ardından broker görüşüyle satılabilirlik testinden geçer. Her karma alternatifi fizibilitede aynı tabloda karşılaştırılır; karar geliştirici ve arsa sahibinindir. Satışa geçişte karma, PPS ve PSS'in fiyat listesine ve etap planına aktarılır.
Kabaca bir başlangıç için arsa payı hesabını kullanabilirsiniz. Arsanız için karma senaryolarını birlikte çalışmak isterseniz görüşme talep edin.
Bu rehber 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.
